투자 리스크

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최근 인플레이션을 감안하면 실물인 부동산에 투자하지 않는 것도 일종의 리스크라고 볼 수 있다. 관건은 ‘어디에 투자하느냐’다. 사진 셔터스톡

Risk Management

당사는 고객재산을 관리하는 자산운용회사로서 자산의 건전성을 유지하고
고객의 신뢰 증진을 위하여 아래 기본방침에 따라 위험관리업무를 수행하고 있습니다.

사전적 & 선제적
대응 및 보고

모든 임직원은
담당업무의 1차적인
위험관리 담당자로서
회사의 위험관리정책 준수

위험관리조직은 운용조직,
영업조직과 독립적으로 구성

펀드 진행단계별 위험관리 프로세스

펀드 설정단계

사업성 및 리스크 분석, 현지실사 및 외부전문가의 검토

투자유형별 잠재 위험요소 분석

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투자 리스크

[기자수첩] 보험사 해외 대체투자 '리스크'

  • 송고 2021.09.08 09:47
  • 수정 2021.09.08 09:52
  • EBN 안다정 기자 ([email protected])

금융증권부 안다정 기자 ⓒEBN

금융증권부 안다정 기자 ⓒEBN

금감원은 지난달 보험사의 해외 대체투자 리스크 관리를 위해 모범규준을 마련할 것을 주문했다.

보험사의 운용수익률이 전반적으로 하락한 가운데 이뤄진 '요구'였다. 보험사는 국내에서 저금리 환경이 지속되면서 수익률을 높일 수 있는 투자수단을 찾았다. 그 방안으로 해외 대체투자로 눈을 돌린 것이다.

대체투자는 채권과 주식에서 벗어나 부동산, 원자재, 선박 등 다양한 수단에 투자하는 것을 말한다. 보험사의 자산운용은 통상적으로 채권 비율이 80% 이상을 상회한다.

초장기 계약을 보유한 생명보험사의 경우 그 경향이 더 뚜렷하다. 생명보험사들이 최근 해외 부동산 투자를 확대하거나 M&A 딜에 참여하는 이유도 보험사의 자산을 태워 수익률 상승을 도모하려는 의도다.

작년 5월 국회 본회의를 통과하고 올해부터 전격적으로 적용되기 시작한 보험업법 개정안에 따라 보험사의 해외투자 한도는 20%(특별계정)·30%(일반계정)에서 50%로 상승했다.

법 통과 당시 생명보험사는 과거 고금리 확정형 상품의 이차역마진을 대비할 수 있을 것으로 예상하며 개정안을 환영했다. 더 적극적으로 해외 대체투자가 활성화될 제도적 기반이 마련됐기 때문이다.

그러나 작년 초 코로나19 확산으로 해외 부동산을 중심으로 부실화가 진행되고, 유동성이 막히자 분위기는 반전됐다. 이뿐 아니라 2023년 시행될 새 건전성 규제(IFRS17, K-ICS)까지 겹쳤다.

금감원은 올 1분기 기준 대체투자와 대출증가로 인한 신용위험액 증가로 보험사가 쌓아야 할 요구자본이 늘었다고 진단했다. 즉 해외 대체투자 리스크가 보험사의 건전성을 해칠 수 있다고 본 셈이다.

금감원은 지난달 보험사의 해외 대체투자 리스크가 장기화할 것에 대비해 자체적인 역량 강화를 강조했다. 3분기 말까지 해외 대체투자 리스크 관리에 대한 모범규준을 마련해달라고 요청한 것도 그 일환이다. 해외 투자를 병행하되 리스크 관리도 철저해야 한다는 논리다.

금융당국의 기조가 '금융소비자 보호'에 맞춰져 있기에 이는 당연한 일이다. 보험사의 자산은 고객이 투자 리스크 납부한 보험료이기 때문이다. 리스크 관리가 제대로 이뤄지지 않으면 보험금 지급능력 지표인 RBC 비율이 하락하고, 고객에게 직·간접적으로 리스크를 이전하게 된다. 수익률을 추구하는 기업의 행위보다 건전성이 더욱 중요할 수밖에 없는 이유다.

[투자의 창] 식량위기가 부를 투자 리스크는

아닌다 미트라 BNY멜론 아시아 매크로 투자전략부문 헤드

아닌다 미트라 BNY멜론 아시아 매크로 투자전략부문 헤드

공급망 교란과 우크라이나 분쟁은 급격한 식량 가격 충격을 야기했다. 유통은 둔화돼 전 세계적 식량 부족과 가격 인상을 초래했고 이어진 분쟁으로 러시아와 우크라이나의 주요 수출품인 밀·옥수수·해바라기 등 작물들의 전망이 나빠졌다. 몇몇 국가가 국내 인플레이션 대응책으로 보호주의 정책을 펼치면서 이러한 상황은 더욱 악화되고 있다.

식량 가격 상승의 여파는 전 세계에 걸쳐 나타나고 있지만 이로 인한 인플레이션 압력은 특정 지역에서 더 강력하게 작용할 것으로 전망된다. 전쟁으로 흑해 유역에서의 공급이 교란되고 있음을 고려하면 이곳에서 수입되는 밀에 의존하는 중동·북아프리카 국가들은 극심한 타격을 입을 것이다. 러시아와 우크라이나의 옥수수를 수입하는 일본·멕시코·스페인 그리고 일부 아시아 국가도 영향을 받고 우크라이나산 해바라기유의 주요 수입국인 인도와 중국 역시 영향을 피할 수 없을 것이다.

인플레이션의 영향은 소득에 따라서도 다르게 나타난다. 저소득 국가는 고소득 국가보다 더욱 혹독한 인플레이션을 겪게 될 것이다. 세계은행이 발표한 자료에 따르면 식량 가격이 상승했을 때 고소득 국가보다 저소득 국가에서 인플레이션이 상승하는 정도가 훨씬 큰 것으로 나타났다.

또한 통계분석 결과 고소득 국가에서는 식량 충격 발생 이후 시간이 지남에 따라 인플레이션이 하락했으나 저소득 국가들은 최초 충격 이후 12개월 동안 지속적인 인플레이션 상승을 경험했다. 즉, 저소득 국가들은 보다 높은 인플레이션을 보다 장기간 겪게 되는 것이다. 추가적으로 최근의 미국 달러 환율이 역사적인 고점을 기록하고 있어 유동성 공급이 축소되고 있음을 감안하면 이러한 차이는 더욱 확대될 것이다.

종합하자면 흑해 유역으로부터의 식량 공급 부족에 직면한 중동·북아프리카 지역 국가들과 저소득 국가들은 극심한 인플레이션을 겪을 가능성이 높다. 그리고 이들 국가의 회사채 발행자들, 특히 하이일드 채권 발행자의 경우 회사채 시장에서의 자금 마련에 어려움을 겪을 것이다. 이를 반영하듯 신흥국 하이일드 채권의 리스크 프리미엄은 지난 13년 중 두 번째로 높은 상태이며, 특히 중동·북아프리카 지역에서 신용 스프레드가 확대되고 있다.

이런 상황에서 투자자들은 하이일드 채권 투자에 신중해질 필요가 있다. 인플레이션 취약 지역 국가의 하이일드 채권 리스크는 식량 가격이나 미국 환율이 다시 하락하기 전까지는 높게 지속될 것이기 때문이다. 투자는 언제나 리스크를 수반하지만 투자자들은 전반적인 경제 상황을 고려해 최적의 리스크 관리 방안을 찾기 위해 노력해야 할 것이다.

부동산에 투자하지 않는 것도 리스크다

최근 인플레이션을 감안하면 실물인 부동산에 투자하지 않는 것도 일종의 리스크라고 볼 수 있다. 관건은 ‘어디에 투자하느냐’다. 사진 셔터스톡

최근 인플레이션을 감안하면 실물인 부동산에 투자하지 않는 것도 일종의 리스크라고 볼 수 있다. 관건은 ‘어디에 투자하느냐’다. 사진 셔터스톡

이동현 KEB하나은행 부동산투자자문센터장 단국대 도시계획학 박사, 단국대 부동산건설대학원 외래 교수

이동현 하나은행 부동산투자자문센터장 단국대 도시계획학 박사, 단국대 부동산건설대학원 외래 교수

코로나19 사태가 장기화하고 있음에도 대한민국 부동산 시장은 여전히 뜨거워 보인다. 사실 대한민국의 수많은 자산가는 자산 증식의 주요 수단으로 부동산을 선택해 큰돈을 벌어왔고 지금도 다양한 곳에서 다양한 유형의 부동산에 투자를 이어 가고 있다.

물론 부동산 투자도 주식이나 채권 혹은 암호화폐 등 여타 투자 대상과 마찬가지로 결과에 대한 보상과 책임, 즉 성공과 실패가 따라오기 마련이다. 그런데 부동산 투자는 주식 등 여타 투자 대상에 비해 상대적으로 큰돈이 들어가는 만큼 투자 실패를 우려한다면 쉽사리 접근할 수 없는 투자처이기도 하다.

지금 대한민국 경제는 안팎으로 커다란 위기에 직면해 있다. 코로나19 사태 장기화로 인한 내수경기 침체, 집값 급등, 우크라이나 전쟁 여파로 인한 원자재 가격 급등, 소리 없이 다가온 인플레이션, 큰 폭의 시중금리 인상, 빠른 시일 내 해소될 것으로 보이지 않는 청년 실업 문제, 민생을 외면한 정치권의 소모적 정쟁 등, 한두 가지가 아니다. 부동산에 큰돈을 투자하기가 절대 쉽지 않아 보인다.

위기는 기회의 또 다른 이름이라는 말이 있다. 아이러니하게도 코로나19 사태가 큰 폭의 부동자금 증가라는 선물 아닌 선물을 가져온 것이다. 투자자 입장에서 보면 풍부한 유동성으로 인한 화폐 가치 하락에 대비해 서둘러 마땅한 투자처를 찾아야 하는 상황이다. 그런데 많은 사람은 경기 불황에 따른 부동산 시장 하락을 말하면서 이른바 ‘안전 투자’라는 명목하에 부동산에 투자하기를 애써 외면하고 꺼려하는 경향이 있다. 하지만 인플레이션을 감안하면 실물인 부동산에 투자하지 않는 것도 일종의 리스크라고 볼 수 있다. 실제로 위기를 투자할 절호의 기회로 생각하고 우량 부동산에 투자해 큰 성과를 거둔 자산가들이 적지 않다.

부동산 투자라고 하면 ‘아파트’만 생각할 게 아니라, 상가도 관심을 가져볼 만하다. 사진 연합뉴스

부동산 투자라고 하면 ‘아파트’만 생각할 게 아니라, 상가도 관심을 가져볼 만하다. 사진 연합뉴스

법원경매로 강남 상가주택빌딩을 낙찰받아 자산 증식 성공한 A씨

직장인 A씨가 본격적으로 부동산에 투자하기 시작한 시점은 2002년 봄이다. 사실 이전까지만 해도 부동산 투자라고 하면 당연히 아파트 청약해서 분양받는 게 전부인 줄만 알았던 그였다. 그랬던 그가 부동산 투자에 본격적으로 관심을 가지게 된 계기는 우연한 기회에 참석하게 된 어느 친목 모임에서 베테랑 경매컨설턴트를 만나게 되면서부터였다. 경매컨설턴트는 그에게 여유자금이 있다면 법원경매로 나온 부동산에 투자할 것을 권유했다. 부동산 경매에 문외한이었던 A씨로서는 경매컨설턴트의 권유를 선뜻 받아들이기가 쉽지 않았지만, 입찰에서부터 명도에 이르기까지 모든 진행 과정을 도와주겠다고 제안하자 경매를 통한 부동산 투자에 도전하기로 했다.

A씨가 투자한 경매물건은 서울 강남구 OO동 초등학교 인근에 소재한 대지 274㎡, 연면적 515㎡ 규모의 3층짜리 상가주택빌딩이었다. 경매법원을 통해 감정평가된 금액은 6억5000만원이었지만 배당받지 못하는 상가 임차인의 투자 리스크 존재로 명도 저항이 우려되는 까닭에 2회 유찰돼, 감정평가금액의 64%인 4억1600만원에 재입찰된 물건이었다. 입찰 당일 A씨는 감정평가금액의 74% 선인 4억8000만원에 응찰해 경쟁 입찰자 네 명을 모두 물리치고 최고 낙찰자로 선정됐다. 이후 경매컨설턴트의 도움으로 상가 임차인에 대한 명도 절차까지 무사히 마치면서 온전한 소유권을 가지게 됐다. 그 후 시간이 흘러 A씨가 낙찰받은 경매물건 주변이 상가밀집지역으로 변모해 갔다. 또 그사이 지하철 9호선이 개통되면서 2030 세대가 선호하는 핫한 지역으로 성장했다. 게다가 신분당선 연장 노선(강남역~신논현역~논현역~신사역) 개통도 코앞에 둔 상황이다. 경매로 매입한 지 20년이 지난 2022년 현재, 투자금 대비 무려 12배 이상 상승한 60억원을 호가하고 있다. 더욱이 인근 부동산 중개업소들은 리모델링을 통해 개보수까지 마친다면 70억원에도 매수자가 어렵지 않게 나타날 것으로 내다본다. 그간의 물가 상승률을 감안하더라도 A씨의 첫 번째 부동산 투자는 말 그대로 대박 그 자체였다.

글로벌 금융위기 때 과감한 토지 매입으로 큰돈 벌게 된 B씨

자영업자 B씨의 부동산 투자 성공 사례는 경이롭기까지 하다. 2008년 늦가을 지인으로부터 매수를 의뢰받고 개별공시지가 수준에서 사들인 경기도 용인시 기흥구 마북동 소재 1만1240㎡ 규모의 토지(지목상 임야)가 있다. 해당 토지의 당시 개별공시지가는 3.3㎡당 40만원 선이었고 거래 시세는 개별공시지가를 조금 웃도는 3.3㎡당 50만원 선에서 크게 벗어나지 않았다.

사실 B씨가 지인 소유의 토지 매수를 제의받고 고민하는 모습을 지켜본 가족들은 이구동성으로 매입에 반대했다. 아무리 여유자금이라고는 하지만 임야 투자에 14억원에 육박하는 큰돈이 들어간다는 사실을 받아들이기 힘들었던 것이다. 심지어 친구들조차 차라리 시중은행의 정기예금에 넣어두는 편이 더 낫겠다는 충고를 서슴없이 했을 정도였다.

하지만 그의 생각은 달랐다. 비록 지목은 임야였지만 완경사지이기에 향후 개발될 가능성이 보였고, 국내 굴지의 대기업 연구소와 연수원들이 속속 들어설 예정이라는 소문까지 들렸기 때문이었다. 무엇보다 서울 소재 유명 사립대학교가 캠퍼스를 이곳 인근 지역(죽전신도시)으로 이전해온 직후였다는 점에 주목했다.

결과적으로 B씨의 판단이 옳았다. 그간 해당 토지 주변에는 아파트 단지와 대기업 연구소 및 연수원 등이 하나둘 들어섰고, 인근에 유명 사립대학교가 이전 정착하면서 개발유망지역으로 급부상한 것이었다. 2022년 기준으로 시세를 알아보니, 당장 건물을 지을 수 있는 대지는 차치하고 개발 행위가 가능한 완경사지 임야의 경우에도 매입할 당시 가격의 10배 이상을 호가하고 있다. B씨의 부동산 투자 역시 그간의 물가 상승률을 감안하더라도 초대박이 분명했다.

A씨와 B씨의 부동산 투자 사례는 보는 시각에 따라 다소 공격적으로 보일 수도 있다. 그럼에도 불구하고 그들이 부동산 투자로 낭패 없이 큰돈을 벌 수 있었던 데는 다음과 같은 몇 가지 이유가 있었기에 가능했다.

첫째, 경기 불황에 따른 부동산 시장 침체가 위기라기보다는 우량 부동산을 매입할 수 있는 절호의 기회라고 생각하고 있었다는 점이다. 둘째, 단기 차익에 급급한 투기적 성향의 매입이라기보다는 장기 전망에 근거한 투자 리스크 투자적 관점의 매입이었다는 점도 있다. 셋째, 단순한 매입보다는 매입 후 가공과 개발까지 염두에 뒀다는 점. 넷째, 물가 상승률(인플레이션)을 상쇄할 수 있는 실물 투자라는 점 등도 부동산 투자 대박을 가능케 했다.


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