앞으로 모든 등록임대주택에 대해 임대보증금 보증 가입이 의무화된다. 또한 신규 등록임대주택 476가구. 보증금 최소 1.2억원 - 머니투데이 최소 임대의무기간이 8년에서 10년으로 늘어난다.
주택시장 안정 보완대책(7·10대책) 후속으로 등록임대제도 개편사항을 반영한 민간임대주택특별법 개정안이 11일 국무회의 의결된다. 개정안은 18일부터 즉시 시행 예정이다.
우선 임차인이 보증금을 떼일 우려가 없도록 모든 등록임대주택에 대해 임대보증금 보증 가입이 의무화된다. 법 시행 이후 신규등록하는 주택은 즉시 적용되며, 기존 등록주택은 법 시행 1년후 임대차계약을 체결하는 경우부터 적용된다.
지자체의 등록관련 심사권한도 강화된다. 지자체장은 민간임대주택 등록 신청인의 신용도, 임대주택의 부채비율을 고려해 임대보증금 보증 가입이 현저히 곤란하다고 생각되는 경우 또는 소규모 주택정비사업으로 인해 임대의무기간 내 멸실 우려가 있다고 생각되는 경우 등록신청을 거부할 수 있다.
또한 앞으로 신규 임대등록은 장기임대(장기일반, 공공지원형)만 가능하며, 신규 등록임대주택의 최소 임대의무기간도 10년으로 연장된다. 이미 등록한 장기임대주택의 경우 최소임대의무기간은 종전과 같은 8년이다.
단기임대(4년) 및 아파트 장기일반매입임대(8년)는 폐지돼 신규등록할 수 없으며, 기등록된 단기 임대유형에서 장기임대(장기일반, 공공지원)로 전환도 금지된다.
법 개정 전 단기, 아파트 장기일반매입임대로 등록된 기존 임대주택은 법 시행후 임대의무기간이 종료한 날 자동 등록 말소된다. 법 시행일 전에 이미 임대의무기간이 경과한 경우는 법 시행일에 등록 말소된 것으로 본다.
임대의무기간 내 자발적 등록말소도 허용된다. 임대의무기간 미준수에 따른 과태료도 안 내도 된다. 다만 공적 의무를 준수한 적법 사업자에 한해 적용되며 사업자 의무 위반 적발시 원칙대로 행정처분 부과된다.
다만 임차인 보호를 위해 자진말소 신청은 현재 임대차계약 체결 중인 임차인의 동의가 있는 경우에 한정해 가능토록 했다.
개정안에는 이밖에도 올해 12월10일부터 시행되는 임대사업자 공적 의무 강화 관련 제도 개편사항도 포함됐다.
미성년자 또는 민간임대주택법상 주요 의무위반으로 등록이 말소된 후 2년이 지나지 않은 경우 등록이 제한된다. 법인 임원에게 동일한 등록제한사항이 있는 경우에는 법인의 등록이 제한된다.
또한 임대사업자가 임대보증금을 늦게 반환해 임차인의 피해가 명백히 발생하거나 임대주택의 권리관계를 거짓이나 부정한 방법으로 제공한 경우에는 시장.군수.구청장이 임대사업자 등록을 직권 말소할 수 있다.
더불어 임대사업자에 임대차계약시 임차인에게 세금 체납 여부와 선순위보증금 현황에 대한 정보 제공의무를 추가하고, 위반시 500만원 이하의 과태료를 부과하도록 했다.
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소득 안보는 공공전세 476가구..보증금 최소 1.2억원
(서울=뉴스1) = 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 3일 오후 부동산 관련 현장방문 일환으로 공공전세주택인 경기도 안양 미래타운을 찾아 입주예정자, 대학생 기자단과 간담회를 하고 있다. (기획재정부 제공) 2021.6.3/뉴스1
한국토지주택공사(LH)가 9일 공공전세주택 476호에 대한 입주자 모집을 실시했다고 밝혔다.
공공전세주택은 지난해 정부가 발표한 11.19 전세대책에 따라 신규 공급하는 주택으로, 시중 전세가의 80~90% 수준의 임대보증금을 납부하면 월 임대료 없이 최대 6년간 거주 가능한 전세형 주택이다.
이번 공급하는 공공전세주택은 총 476호로, 서울, 인천, 경기 등 수도권에서 424호, 부산, 광주, 전주 등 지방권에서 52호가 공급된다.
수도권의 경우, 서울 강북·노원·은평·성북·동대문구에서 92호, 인천 서구, 연수구에서 191호, 경기 수원·용인·안양·시흥·의정부시에서 141호를 공급하며, 지방권에서는 부산 사상구, 서구, 사하구에서 30호, 광주 남구, 서구, 북구, 광산구에서 20호, 전북 전주시에서 2호를 공급한다.
호별 실사용 면적(전용면적+발코니확장면적)은 58.99㎡~108.13㎡이며 임대보증금은 1억2000만원~3억3000만원 수준이다.
이날 기준 무주택세대구성원인 경우 신청할 수 있으며, 별도 소득·자산 기준은 없다. 가구원 수가 3인 이상인 경우 1순위, 2인 이하인 경우 2순위 자격으로 신청하면 된다.
신청자 본인의 주민등록표등본상 거주지가 위치한 모집권역에 한해 신청할 수 있으며 1세대 1주택 신청이 원칙이다. 거주지 외 모집권역에 신청하거나 중복 신청할 경우 신청 무효 처리되므로 이 점 유의해야 한다.
주택신청은 오는 27일부터 30일까지 LH청약센터를 통한 온라인 또는 우편으로 진행되며, 코로나19 확산 방지를 위해 방문 신청 및 접수는 불가능하다.
당첨자 발표는 11월 4일, 계약체결은 11월 15일 이후로 예정돼 있으며, 계약 후 입주지정기간(90일)내 잔금 납부 시 바로 입주가 가능하다.
하승호 LH 주거복지본부장은 "저렴하고 안정적인 공공전세주택이 국민 주거불안 해소에 도움이 되길 바란다"며 "오는 12월에는 공공전세 3차 입주자 모집을 실시하고, 물량을 지속 확보해 실수요자에게 적기 공급될 수 있도록 최선을 다 하겠다"고 말했다.
민간임대 최소 10년간 거주 보장…임대보증금 보증가입 의무화
민간임대주택특별법 개정안 18일부터 시행 기존 4년·8년 단기·아파트 임대 폐지 미성년자·의무위반 말소자 등록제한
앞으로 476가구. 보증금 최소 1.2억원 - 머니투데이 임대주택 등록이 보다 깐깐해 진다. 기존 4년 단기임대와 8년 아파트 매입임대가 사라지고 최소 10년간 세입자가 거주할 수 있게 보장해야 한다.
국토교통부는 주택시장 안정보완대책 후속조치인 '민간임대주택특별법 개정안'이 11일 국무회의에서 의결됐다고 밝혔다. 개정안은 18일부터 시행된다.
국토부에 따르면 등록임대제도는 민간임대주택에 거주하는 임차인들의 주거안정을 위해 1994년 처음 도입됐다. 등록사업자에게 △최소임대의무기간준수(4·8년) △임대료증액제한(5%내) △계약해지 및 재계약 거절금지 △임대차계약신고 △표준임대차계약서사용 등 공적의무를 부여하는 대신 세제혜택을 지원하는 형태로 운영돼 왔다.
하지만 이번에 개정된 특별법에서는 4년 단기임대와 8년 아파트 장기일반매입임대제도가 폐지된다.
등록된 기존 임대주택은 법시행후 임대의무기간이 종료된날 자동말소 되며 만약 법 시행일전 임대의무기간이 경과했다면 해당 임대주택은 법 시행일에 등록이 말소된 것으로 본다. 또한 폐지된 유형은 현재 거주중인 임차인 동의가 있을 경우 임대의무기간내에서도 등록말소가 가능하다.
법 시행후 신규임대등록은 10년 장기임대만 가능하다. 다만 기등록된 장기임대주택의 경우 종전대로 최소임대기간 8년을 유지할 수 있다.
특히 모든 등록임대주택은 임대보증금 보증가입이 의무화된다. 신규등록주택은 즉시 적용되며 기존 등록주택은 준비과정을 고려해 법시행 1년후 임대차계약 체결부터 적용된다.
등록임대주택 심사도 보다 까다로워진다. 임대등록관리 권한자인 지자체 심사권한이 강화돼 △신청인 신용도 △임대주택 부채비율 등을 고려, 임대보증금 보증가입이 곤란하다고 판단된 경우 등록신청을 거부할 수 있다. 부채비율은 선순위 담보권과 임대보증금이 주택가격 100%를 넘어선 안된다.
이밖에 '미성년자' 또는 '등록말 후 2년이 지나지 않은 자'는 임대주택 등록이 제한된다. 미성년자 등록제한은 법시행후 임대사업자로 등록을 신청하거나 임대주택을 추가등록 신고하는 경우부터며, 의무위반에 따른 등록제한은 법시행 후 등록이 말소된 시점부터다.
임대사업자 등록말소 요건도 추가된다. 임대사업자가 임대보증금 반환을 지연해 임차인에 피해가 발생하거나 임대주택 권리관계를 거짓 또는 부정한 방법으로 제공한 경우 시장·군수·구청장이 임대사업자 등록을 직권말소할 수 있다.
임대사업자의 임대주택 권리관계 정보제공도 의무화된다. 임대사업자가 임대차계약시 임차인에게 세금체납여부와 선순위보증금현황 등에 대한 정보를 제공하도록 의무화하고 위반시 500만원이하 과태료를 부과하도록 했다.
이와 관련한 개정내용은 올해 12월 10일부터 시행된다.
국토부 관계자는 "이번 특별법 개정으로 등록임대주택 의무기간 연장 및 임대보증금 보증가입 의무화 확대를 통해 등록임대주택 거주 임차인 주거안정을 향상시킬 수 있을 것"이라고 기대했다.
이어 "9월부터 추진되는 등록임대사업자 의무위반 관계기관 합동점검을 통해 부실사업자 퇴출 및 등록임대제도 내실화를 기하는 한편 임차인보호를 위한 다양한 정책을 추진해 나갈 방침"이라고 덧붙였다.
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최소 보증금
(사례) 저는 서울에서 보증금 8000만원짜리 원룸에 살고 있습니다. 그런데 빚이 좀 있어서 얼마전 재판에서 지고, 채권자가 저의 전세보증금을 압류하였다고 하는데, 그러면 저는 보증금을 한 푼도 못 받고 나가야 하는 건가요?
(답변) 채권자가 강제집행을 할 수 있는 채무자의 재산 중에는 채무자가 다른 사람에게 가지고 있는 채권도 해당합니다. 그러나, 채권 압류시 채무자의 생존을 보장하는 취지에서 법에서는 압류를 할 수 없는 채권의 범위를 정하고 있습니다.
민사집행법 제246조 (압류금지채권) 제1항 제6호는 ' 주택임대차보호법」 제8조 , 같은 법 시행령 의 규정에 따라 우선변제를 받을 수 있는 금액은 압류할 수 없다'고 정하고 있습니다.
주택임대차보호법에 따라 '우선변제를 받을 수 있는 금액 '이라 함은 다음과 같습니다.
소액임차인의 생활 보장을 위하여 주택임대차보호법 제8조에 따라, 주민등록과 인도를 마친 소액임차인은 임대차보증금 중 일정액은 다른 담보물권자에 우선하여 변제받을 수 있습니다.
주택임대차보호법 시행령 제10조 (보증금 중 일정액의 범위 등) 제1항
1. 서울특별시: 3천200만원
2. 「수도권정비계획법」 에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 2천700만원
3. 광역시( 「수도권정비계획법」 에 따른 과밀억제권역에 476가구. 보증금 최소 1.2억원 - 머니투데이 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 2천만원
4. 그 밖의 지역: 1천500만원
위 금액은 임차인 누구나 다 받을 수 있는 것이 아니라, 보증금액이 일정한 액수 이하인 소액임차인에만 해당됩니다. 그 금액은 다음과 같습니다.
주택임대차보호법 시행령 제11조 (우선변제를 받을 임차인의 범위)
법 제8조 에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.[개정 2010.7.21, 2013.12.30]
1. 서울특별시: 9천500만원 476가구. 보증금 최소 1.2억원 - 머니투데이
2. 「수도권정비계획법」 에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 8천만원
3. 광역시( 「수도권정비계획법」 에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 6천만원
4. 그 밖의 지역: 4천500만원
이처럼, 소액임차인의 경우 일정액의 보증금을 근저당권자 등 선순위 담보물권자에 앞서 우선 변제를 받을 수 있고, 또 채권자에 의하여 압류가 될 때에도 보증금 중 일정액은 압류금지채권으로서 보호받을 수 있는 것입니다.
사례에서와 같이, 서울에서 8000만원의 보증금이 있는 임대차이므로 소액임차인에 해당하고, 3200만원까지는 압류가 금지되는 채권입니다.
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