KNN 시장상황 악화… ‘부산전역 조정대상지역 해제’ 요청

마지막 업데이트: 2022년 7월 19일 | 0개 댓글
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“15억 초과 주택담보대출 허용 검토 안한다”…정부 ‘오락가락’

정부가 고가 아파트에 대한 주택담보대출 제한 등 주택시장 관련 규제를 완화하는 시점과 속도를 두고 ‘오락가락’하고 있다. 앞서 기획재정부를 중심으로 15억원 이상 아파트에 대한 주택담보대출 전면금지 해제 방안을 검토하고 있다는 언론 보도가 이어졌지만, 보도 하루 만인 5일 정부 고위 관계자들이 “검토한 적이 없다”며 선긋기에 나섰다. 집값 하락세가 짙어지자 각종 규제 문턱을 낮추라는 시장 일각의 요구가 거세지는 가운데, 가계부채 증가 등 규제 완화의 부작용도 고려하지 않을 수 없는 터라 정부 고민이 깊어지는 모양새다.

이날 정부 고위 관계자는 에 “(15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출 금지 해제를) 검토하거나 논의하지 않고 있다”며 “15억원 초과에 대한 주택담보대출 허용은 시장상황을 보면서 판단하겠다”고 말했다. 또다른 정부 관계자도 “시장 상황이 충분히 익지 않았다“며 15억원 초과 아파트 대출 규제를 완화할 만큼 주택 시장이 ‘안정세’에 들어선 것인지 불분명하다는 뜻을 밝혔다.

이런 반응은 전날 일부 언론을 통해 전해진 정부의 추가 규제 완화 방침과는 대조된다. 전날 보도를 보면, 기재부와 금융위원회, 국토교통부 등은 추석 연휴 직후에 부동산관계장관회의를 열어 15억원 초과 아파트 주택담보대출 금지 해제 등을 발표하는 방안을 유력하게 검토하고 있다고 전해졌다. 한 기재부 고위관계자도 같은 날 에 “정책적 고려에 따라 15억원 초과 아파트의 주택담보대출을 풀어주는 걸 검토하고 있다”고 말했다.

정부가 이처럼 ‘오락가락’ 행보 중인 것은, 향후 각종 주택 시장 규제를 완화해갈 KNN 시장상황 악화… ‘부산전역 조정대상지역 해제’ 요청 KNN 시장상황 악화… ‘부산전역 조정대상지역 해제’ 요청 순서와 속도 등 세부 전략이 여전히 ‘공백’ 상태이기 때문인 것으로 보인다. 금융권 관계자는 “규제 개혁 차원이라면 15억원 주택담보대출 금지 규제를 추진할 수 있겠지만, 관련 보도에 나온 대로 집값 하락세에 대응하고자 푼다는 것이라면 적절하지가 않다”며 “15억원 주택담보대출 금지 규제 완화 대상은 주로 고소득층으로 강남권 부동산 시장에 영향을 주는 대책인데, 그 쪽은 지금 주택시장 위험으로 시급하게 거론되고 있는 부분이 아니다”라고 말했다.

정부가 15억원 초과 아파트 대출금지 완화안엔 ‘선긋기'를 하고 있지만, 주택담보인정비율(LTV) 제도 조정이 아닌 규제지역 조정을 통해 사실상 같은 효과를 낼 수 있다는 관측도 나온다. 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난달 16일 부동산관계장관회의에서 “정부는 변화된 시장 환경을 고려해 안정세가 확고한 지역에 대한 규제지역 추가 해제 등을 포함한 부동산 정상화 과제를 보다 속도감 있게 추진해 나갈 예정”이라고 말한 바 있다. 원희룡 국토교통부 장관도 지난달 1일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 “지난 6월 1차 규제지역 해제는 미흡했다고 보고 있다”며 “상황 변동을 지켜본 뒤 필요하다면 연말 이전에도 추가 조치를 할 수 있다”고 했다. 현재 서울과 세종 전 지역, 그리고 경기와 인천 일부 지역에 적용 중인 투기과열지구가 해제되고 조정대상지역 규제만 적용될 경우, 엘티브이 규제는 15억원 초과 0%·9억원 초과 20%·9억원 이하 40%에서 9억원 이하 50%·9억원 KNN 시장상황 악화… ‘부산전역 조정대상지역 해제’ 요청 초과 30%로 완화된다. 투기과열지구 해제만으로 15억원 이상 주택담보대출 금지는 자동으로 해제되는 셈이다.

다만 규제지역 해제 검토는 ‘연말’께로 예고돼 있다. 추석 연휴 이후 열릴 부동산 관계장관회의에서는 재건축 초과이익환수제(재초환) 개편 방안이 먼저 논의된 뒤 발표될 전망이다. 초과이익 환수 부과금 면제 기준을 현재 3000만원에서 1억원으로 상향 조정하거나 부과율을 하향 조정하는 방안이 유력한 것으로 전해진다.

시장상황 악화… ‘부산전역 조정대상지역 해제’ 요청

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악성 미분양인 준공후 미분양이 전국 최고 수준으로 늘어나는 등, 지역 부동산시장 분위기가 심상치 않은 가운데 국토부의 결정에 관심이 쏠리고있습니다.

부산은 현재 중구와 기장군을 뺀 14개구가 조정대상지역으로 묶여있습니다.

불황과 고금리 등 여건 악화에 조정대상지역으로서 받는 대출규제와 KNN 시장상황 악화… ‘부산전역 조정대상지역 해제’ 요청 취득세부담까지 더해지며 주택거래량은 급감하는 추세.

20년 11월 한달 아파트 거래량이 만5천건을 넘겼지만 지난 7월에는 10분의 1인 천4백여건까지 줄었습니다.

부산시가 국토부에 전역 조정대상지역 해제를 요청한 배경입니다.

주택가격상승률이 최근 3개월 물가상승률을 밑도는 등 필수해제조건은 갖췄다지만 청약경쟁률 등 모든 선택요건을 다 충족하지는 못합니다.

하지만 시기를 놓치면 자칫 걷잡을 수 없을 정도로 조짐이 안좋습니다.

악성미분양으로 꼽히는 준공후 미분양의 경우 경북에 이어 부산이 전국 2위로 올라섰습니다.

여기에 내년까지 공급량이 수요를 훨씬 초과하게 되는 것도 향후 지역부동산시장의 극심한 침체를 전망케하는 대목입니다.

집값이 담보대출금에 못미치는 이른바 깡통아파트 양산으로 금융부실을 초래하기 전에 규제를 풀어 시장에 숨통을 터야 합니다.

이르면 9월달 안으로 예상되는 주거정책심의에서 국토부가 지역의 요청을 받아들일지, 초미의 관심사로 떠올랐습니다

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이 기사는 2022년 08월 31일 17:08 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

옛 외환은행 매각을 놓고 첨예하게 대립하던 한국 정부와 론스타간 국제 소송 결과가 나왔다. 표면적으로 승자는 론스타처럼 보인다. 2800억원 대 배상금을 지급하라는 판결이 나왔기 때문이다. 하지만 내용을 자세히 들여다 보면 우리 정부가 판정승을 거뒀다는 평가가 나온다.

쟁점이 돼 왔던 론스타의 ‘손해’는 정말 있었던 것일까. 론스타 중재 판결을 계기로 당시 매각 과정을 되짚어보면 론스타가 고가 매각에 실패한 사실은 확인된다.

론스타는 2007년 HSBC와 계약에서 옛 외환은행 매각가로 5조9376억원을 받을 수 있었다. 그러나 딜이 깨지면서 2년 7개월 뒤 3조9157억원에 하나금융그룹에 매각했다. 결과적으로 약2조219억원의 값을 덜 받은 셈이다.

하지만 M&A는 시장 상황과 다양한 변수에 따라 매각가가 달라지기 마련이다. 더욱이 2008년 글로벌 외환위기가 발생한 시대적 상황도 반영해야 한다. 시장 변화에 따른 가격 하락을 '손해'라 단정할 수 없는 이유다.

◇외형·수익성 등 계량지표 큰 차이 없었다

2007년 9월 3일부터 시작된 HSBC와 론스타간 외환은행 딜은 약 1년여 만인 2008년 9월 19일 깨졌다. 이후 론스타는 2010년 4월 5일부터 외환은행 매각 절차를 재개했고, 그해 11월 25일 하나금융그룹과 매매계약을 체결했다.

매각 논의가 시작된 것을 기준으로 론스타와 HSBC간 딜이 깨진 뒤, 론스타가 다시 하나금융과 딜을 시작한 시점간 차이는 약 2년 7개월 가량이다. 론스타는 이 2년 7개월의 시간 동안 매각가가 약 2조원 가량 낮아져 손해를 봤다는 논리를 펼쳐왔다.

론스타가 외환은행을 하나금융그룹에 매각한 가격은 3조9157억원이지만 HSBC와 매각에 합의한 금액은 5조9376억원이다. 매각 대상 지분은 옛 외환은행 주식 3억2904만2672 (51.02%)로 동일하다. 실제 2007년 9월 시작된 딜이 성사됐으면 론스타는 약 2조219억원을 더 벌 수 있었다.

론스타의 주장은 일면 타당해 보인다. 그러나 따져봐야할 조건들이 몇가지 있다. 우선 2007년 9월과 2010년 3월 외환은행의 가치다. 2007년에 비해 2010년 외환은행의 가치가 떨어졌다면 론스타의 주장은 받아들여질 KNN 시장상황 악화… ‘부산전역 조정대상지역 해제’ 요청 수 없다.

외환은행의 가치를 평가하는 기준은 주가다. 다만 주가 외에 외환은행의 자산 및 자본, 수익성 등 계량지표를 통해 가치를 평가할 수 있다. 또 매각 당시 대내외 경제상황과 리스크 강도 등에 대한 비계량지표의 종합적 고려도 이뤄져야한다.

HSBC와 매각 절차는 2007년 9월 시작됐다. 외환은행 가치는 2007년 6월 말 기준 반기 기준 재무지표를 기초로 측정이 가능하다. 당시는 이미 옛 외환카드가 외환은행에 흡수합병된 뒤다.

2007년 6월 말 기준 외환은행 자산총액은 73조4938억원이었다. 자본총액은 6조3438억원으로 자산총액의 8.63%를 차지했다. 같은 기간 영업활동의 핵심인 현금및예치금은 3조5511억원, 유가증권 11조713억원, 대출채권 47조3199억원을 기록했다. 대출채권에 대해선 대손충당금 5976억원을 적립했다.

옛 외환은행은 2007년 6월 말 누적 영업이익 8529억원, 순이익 5157억원을 각각 기록했다. 당시 주당순이익은 800원으로 집계됐다. 2007년 2분기 별도로 영업이익 5378억원, 순이익 2772억원으로 주당순이익은 430원을 기록했다.

론스타가 하나금융과 옛 외환은행 매각절차를 시작한 것은 2010년 4월부터다. 그 당시 외환은행 가치를 평가하기 위해선 2010년 3월 말 기준 외환은행 재무제표를 들여다 봐야 한다. 다만 실적의 동등 비교를 위해 영업이익과 순이익 등은 2010년 6월 말 기준 자료도 참고한다.

2010년 3월 말 기준 외환은행 자산총액은 99조9338억원으로 집계됐다. 2007년 6월 말 대비 35.98% 늘었다. 같은 기간 자본총액은 7조8771억원으로 24.17% 증가했다. 당시 자산총액 대비 자본총액은 7.88%로 집계됐다. 자본금은 동일한 상황에서 부채총액이 더 많이 늘면서 자본총액 비율이 다소 낮아졌다.

옛 외환은행의 2010년 3월 말 기준 현금및예치금은 7조9174억원으로 2007년 9월 대비 122.95% 증가했다. 같은 기간 유가증권은 24.87% 늘어난 13조8249억원, 대출채권은 36.43% 증가한 64조5585억원으로 각각 KNN 시장상황 악화… ‘부산전역 조정대상지역 해제’ 요청 집계됐다. 대출채권에 대한 충당금은 1조59억원으로 2007년 9월 대비 68.31% 증가했다.

2010년 3월 말 기준 옛 외환은행은 영업이익 4159억원, 순이익 3182억원을 각각 기록했다. 분기 기준 실적을 보면 2007년 2분기 보다 2010년 1분기에 영업이익은 22.65% 줄었고, 순이익은 14.77% 늘었다.

동등 비교를 위해 2010년 6월 말 기준 영업이익을 살펴보면 양상이 조금 다르다. 2010년 상반기 옛 외한은행은 영업이익 6929억원, 순이익 5291억원을 각각 기록했다. 영업이익은 2007년 6월 말 대비 18.76% 줄었고, 순이익은 2.6% 늘었다.

결과적으로 자산과 자본 등 측면에서 2007년 6월 말에 비해 2010년 3월 말 외환은행은 큰 폭의 성장을 이뤘다. 전체적으로 KNN 시장상황 악화… ‘부산전역 조정대상지역 해제’ 요청 대출자산과 투자자산, 예수금 등이 늘면서 외형이 커졌다. 다만 수익성 측면에선 오히려 2007년에 비해 2010년이 저조한 모습을 보였다.

◇주가·시장상황 등 비계량지표에 답 있다

M&A 시장에서 매각가를 정하는 기준 중 하나는 '주가'다. 시장에서 결정된 주가에 경영권 프리미엄을 더 얹어 매각가를 정한다.

2007년 6월 말 기준 그 이전 6개월간 옛 외환은행 주가는 큰 변동이 없었다. 2007년 1월 평균주가는 최저 1만1900원~ 최고 1만3000원을 기록했다. 중간값은 1만2450원이다. 2007년 6월 평균주가는 최저 1만2750원~최고 1만5500원이었다. 중간값은 1만4125원이다.

다만 당시 론스타와 HSBC간 매각 이슈가 시장에 퍼지면서 거래량은 크게 증가했다. 2007년 1월 월간 거래량은 3023만1000주였다. 그해 6월 월간 거래량은 1억4552만5000주로 4.8배 가량 늘었다.

2010년 3월 말 기준 그 이전 6개월간 주가도 큰 차이 없었다. 2009년 10월 평균주가는 최저 1만3550원~최고 1만5100원을 기록했다. 중간값은 1만4325원이다. 2010년 3월 평균주가는 최저 1만2800원~1만4400원을 기록했다. 중간값은 1만3600원이다.

월간 거래량은 2007년과 비교해 오히려 크게 줄었다. 2009년 10월 월간 거래량은 5453만4000주였다. 매각설이 나온 2010년 3월 월간 거래량은 4281만6000주를 기록했다. 오히려 매각이 발표된 당월에 거래량이 그 이전 거래량 보다 적었다.

주가는 그런대로 유지됐지만 거래량 등에서 2020년 옛 외환은행에 대한 시장이 관심이 덜했던 이유는 대내외 불안정성 때문이었다. 2010년 당시는 국내 금융시장이 대내외 변수로 어려움을 겪는 시기였다.

2008년 글로벌 금융위기 이후 국내 금융시장은 긴 침체기를 겪었다. 당시 금융사들에 대한 중기전망은 부정적이었다. 은행의 주 고객인 기업과 가계 모두 경기침체 영향으로 성장성이 제한되던 시기였다. 주식 시장도 불안정했다.

이러한 영향으로 2010년 국내 은행들은 수익성은 일부 개선됐지만 건전성은 크게 악화하는 시기를 보냈다. 실제 2008년 3월 말 0.77%였던 연체율은 2010년 3월 말 1.26%로 두배 가량 치솟았다. 같은 기간 대손충당금잔액은 6858억원에서 9699억원으로 3000억원 넘게 늘었다.

시중은행 M&A에 대한 시장의 반응은 싸늘했다. 특히 2010년 우리은행 민영화와 옛 외환은행 M&A가 거의 비슷한 시기에 진행되면서 시장의 관심도 분산됐다. 결과적으로 2007년과 비교해 2010년 옛 외환은행 M&A는 흥행에 참패했다는 평가가 많았다.

부릉 대출 상환 난항… 투자·협업 나선 편의점 업계도 '예의 주시'

퀵커머스 시장 규모, 오는 2025년 5조원대 전망 편의점 업계, 부릉과 협약·투자 이어와 GS리테일, '요기요-GS25-부릉' 시너지 직간접 영향 우려

시장경제 포럼

배달대행플랫폼 ‘부릉’을 운영하는 메쉬코리아가 360억원의 대출 상환을 앞두면서 협업과 투자를 진행했던 편의점 업계가 예의 주시하고 있다. 만기 상환이 약 3개월 앞으로 다가왔지만 추가적인 투자 유치가 이뤄지지 않고 있기 때문이다.

31일 관련업계에 따르면 메쉬코리아는 올해 초 제2금융권인 OK캐피탈에서 360억원을 빌렸다. 상환기일은 11월이지만 현재 메쉬코리아의 상황으로는 추가적인 투자 유치 없이 이를 해결하기는 어려워 경영권 매각까지 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

부릉은 배달대행업체로 퀵커머스, 새벽배송, 당일배송 등의 사업을 영위하고 있다. 배달 지사를 본사가 직접 소유하고 운영하는 형태로, 주요 도심에 450여개의 소형 물류거점을 운영하고 있다. 편의점 업계에서도 퀵커머스 경쟁이 심화되면서 물류 인프라를 확보하고 있는 부릉과 다양한 협업과 지분 투자를 이어왔다.

이는 퀵커머스 시장 규모가 성장하고 있기 때문이다. 실제로 업계에서는 2020년 3500억원 수준이었던 시장이 오는 2025년 거래액 기준 5조원대까지 성장할 것으로 내다보고 있다.

부릉이 재정난으로 인한 경영권 매각이 현실화될 경우 편의점 업계가 그리던 퀵커머스 전략도 일부 수정이 불가피하다. 다만 바로고, 만나플러스, 생각대로 등 다양한 배달대행업체들이 있는 만큼 다만 단순 배달 대행 협업을 맺은 경우 큰 영향은 없을 것이라는 의견도 있다.

CU는 네이버 간편주문을 통해 구매 제품을 배송해주는 배달 서비스를 2020년부터 시행하고 파트너로 메쉬코리아를 선정한 바 있다. 네이버 간편주문을 통해 들어온 주문 처리부터 배송까지 전 과정을 일임하는 형태다.

세븐일레븐은 2020년 메쉬코리아와 근거리 배송에 관한 업무 협약을 체결하고 전국 3500여개 매장으로 서비스를 확대했다. 요기요를 통해 배송 주문을 받은 뒤 부릉을 통해 상품을 배송한다.

반면 GS리테일은 지난해 500억원을 들여 메쉬코리아의 지분 19.53%를 인수하며 2대 주주에 이름을 올렸다. 부릉 외에도 자체적으로 운영하고 있는 도보 배달 플랫폼 ‘우친’과 바로고 등을 활용하고 있지만 지난해 말 추가로 인수한 요기요를 통해 구축한 ‘요기요-GS25-부릉’ 퀵커머스 시너지 확대에 영향을 받을 수 있는 상황이다.

편의점 업계 관계자는 “코로나19 확산 이후 급격하게 팽창했던 배달대행시장이 재편되는 과정으로 볼 수 있다”면서도 “각 편의점 본사들이 협력사 다변화와 퀵커머스 사업 내재화를 이어가고 있는 만큼 직접적인 영향은 크지 않을 것”이라고 설명했다.

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