Special 실물자산으로 바뀌는 투자지형도 │ 매거진한경

[Special] 실물자산으로 바뀌는 투자지형도

최근 주식과 채권 등 전통 자산 시장에서 실물자산을 중심으로 투자지형도가 바뀌고 있다. 인플레와 금리 인상으로 현금 가치가 하락하면서 실물자산에 대한 관심이 커지고 있는 것이다.
물가 상승이 가팔라지고 미국발 자이언트 스텝에 따른 금리 인상 공포가 전통적 자산 시장의 폭락을 주도하는 가운데 실제 생활에서 활용도가 높은 실물자산들의 몸값은 치솟고 있다.

이처럼 실물자산에 대한 관심이 커지게 된 배경에는 가팔라진 물가 상승과 공급망 불안 이슈가 가장 큰 원인으로 지목된다. 원자재 가격이 폭등하면서 대체자산 전반의 가격을 끌어올리고 있다.

대체자산 가격 급등…구조적 변화 주도하나
코로나19 팬데믹 발생으로 글로벌 공급망이 재편되고 지역 블록화는 각국의 자원 민족주의 심화로 나타났다. 전 세계적으로 에너지 대란도 이어지고 있다. 인도네시아는 팜유 수출을 금지했고, 인도는 밀수출을 제한했다.

러·우 전쟁 발발로 작황이 불안해진 것도 원인으로 지목된다. 미국 서부 지역은 3년간 라니냐가 지속되면서 남반부는 덥고 북반구는 추운 이상기온이 지속되고 있다. 이 같은 전 세계적인 이상기후로 농산물 작황의 변동성은 더욱 커지고 있다.

에너지 수급 불안이 지속되고 있는 것도 원자재 가격 급등 요인으로 지목된다. 러·우 전쟁 장기화로 인해 원자재 시장이 공급 부족 이슈에 노출된 것이라는 분석이다. 이러한 분위기가 형성되면서 전문가들은 올해 하반기 투자처로 에너지와 곡물 시장을 지목한다. 원자재 공급 부족에 따른 수급 불균형이 당분간 진정되기 어려울 것이라는 분석에서다.

이는 러시아와 우크라이나 비중이 높은 곡물과 에너지 부문의 공급 부족이 나타난 영향 때문이다. 원자재 섹터 내 농산물과 에너지 부문의 가격 상승세도 뚜렷해지고 있다. 석탄과 원유, 천연가스 같은 화석연료와 곡물 내 소맥의 가격 급등세도 이어지고 있다. 앞으로도 원자재 가격 상승이 지속될 것이라는 전망이 나온다.

김소연 대신증권 연구원은 “미국과 유럽연합(EU)을 중심으로 러시아산 에너지 독립을 진행하고 있어 에너지 수급 불안은 장기화될 것”이라며 “신재생에너지로의 전환도 원자재 공급 불안과 에너지 안보 강화로 다소 지연될 것으로 예상된다”고 말했다. 이어 “우크라이나의 농산물 공급 감소 규모는 전쟁이 장기화될수록 커질 수 있다”며 “식량 안보 강화가 식량위기로 확산될 수 있을 것”이라고 했다.

연기금·개인, 실물자산 투자 관심 UP
에너지 공급망 불안과 식량위기 확산세가 이어지는 가운데 국내외 연기금들은 실물자산 투자 확대에 나서고 있다. 김후정 유안타증권 연구원은 “해외 주요 연기금들은 지난해부터 주식 비중을 줄이고 있다”며 “연초 이후 선진국 주식 시장이 조정을 받으면서 연기금의 주식 자산 비중 축소가 가속화됐다”고 말했다.

해외 연기금 가운데 미국의 캘퍼스(CalPERS)는 부동산과 인프라 투자를 늘리면서 7월부터 새로운 자산배분안에 맞추기 위해 공모주식의 목표 비중을 50%에서 42%로 줄이고 프라이빗에쿼티(PE) 비중을 8%에서 13%로 늘리는 결정을 했다. 캘퍼스는 2019년 하반기부터 적극적으로 공모주식 비중을 줄이고 있다. 올해 들어선 부동산과 인프라 등 실물자산 비중을 11%에서 13%로 늘렸다. 네덜란드의 ABP도 1분기에 주식 비중이 1.2%가 줄었다. 이 가운데 선진국 주식은 1.4% 줄었고, 신흥국 주식은 0.1% 증가했다.

선진국 주식 비중 축소는 선진국 주식 시장의 약세 영향을 받았다. ABP는 2019년 신흥국 주식 비중을 크게 조정한 이후 7% 내외를 유지하고 있다. 1분기에는 부동산과 PE 비중이 각각 0.6%, 0.5% 늘어나면서 대체자산 비중은 2% 늘어났다.

국내 대표적 연기금인 국민연금도 오는 2027년까지 대체투자 비중을 15%까지 늘릴 계획이라고 밝혔다. 올해 말 13.4%에서 2027년 말 15%까지 늘린다는 계획이다. 국민연금 기금운용위원회는 5년 단위의 기금 운용 전략에서 향후 5년간 목표 수익률을 5.4%로 의결하며 이같이 결정했다.

대체자산 투자에 대한 관심이 커지면서 일반투자자들도 가격 메리트가 큰 대체자산으로 몰리고 있다. 최근 국내 투자자들은 해외 선물에도 높은 관심을 보이고 있다. 국내보다 상품이 다양하다는 점에서 해외 파생상품 시장에 투자자들이 몰리고 있다.

이효섭 자본시장연구원 금융산업 실장은 “국내 선물 투자는 투자자 진입 규제가 강화되면서 상대적으로 진입장벽이 낮은 해외 선물 투자 선호 현상이 뚜렷해지는 흐름”이라고 했다. 이외에 대체투자 플랫폼을 활용한 지분 투자도 적극 활용되고 있다. 상업용 부동산에 지분 투자를 하거나 저작권 조각 투자 등 대체 자산에 대한 투자도 적극적으로 이뤄지고 있다.

전문가들은 하반기에도 원자재 가격 상승세가 이어지면서 당분간 대체투자에 대한 수요가 클 것이라는 전망을 내놓고 있다. 올해 하반기 원자재 선호도는 산업금속이 가장 높고 곡물, 에너지, 귀금속 순으로 나타날 것으로 전망하고 있다. 일부에서는 원자재 시장 수요 둔화 흐름이 나타날 것으로 보는 시각도 있다. 김희원 신한금융투자 이코노미스트는 “원자재 시장 전반에서는 수요 확장세 둔화로 가격이 하향될 것”이라며 “하향 속도는 원자재별 Special 실물자산으로 바뀌는 투자지형도 │ 매거진한경 이슈로 차별화될 것”이라고 전망했다.

​ 실물자산과 금융자산의 구분

경영학에서 쪽을 배우거나 Finance를 공부하거나 주식을 비롯한 여러 가지 자산들에 투자를 하시는 분들이라면 실물 자산과 금융자산을 구분 짓는데 큰 어려움을 없으실 것이라 생각됩니다.

하지만 일반인들에게는 실물 자산과 금융자산을 구분 짓는 게 다소 어렵게 느껴지기도 하나 봅니다. 사실 대부분의 일반인들도 직관적으로는 알고 있는 분들이 더 많을 텐데 경영학이나 경제학 혹은 금융학 등에서 말을 조금 어렵고 거창하게 붙여서 어렵게 느끼는 것은 아닐까 생각합니다.

아무튼 오늘은 실물 자산과 금융자산을 구분하는 내용 과 관련하여 최대한 간단하게 포스팅을 하고자 합니다.Special 실물자산으로 바뀌는 투자지형도 │ 매거진한경

자산은 금융자산과 실물 자산으로 구분할 수 있습니다.

​ 인간의 노동력과 생산성도 중요한 만큼 사람도 하나의 자산이고, 사람의 경험도 귀중한 자산이고, 지식이나 노하우 등도 미래에 수익을 안겨줄 수 있는 또 하나의 자산으로 볼 수 있지만 여기에서는 그런 것들은 무시하고 실물 자산과 금융자산 2가지로만 구분하도록 하겠습니다.

먼저 금융자산 이란 한마디로 우리가 일상생활에서 사용하는 돈(화폐) 을 떠올리면 되겠습니다. 너무 간단했나요? 의아하신 분들도 있을지도 모르겠는데요?

그래서 조금만 더 구체적으로 설명을 해보자면 각종 금융거래에서 발생하는 대차관계에서의 현재 소득이나 미래소득에 대한 일종의 금융적 청구권 을 말합 니다.

갑자기 너무 깊게 훅 들어갔나요? 설명이 너무 어려워졌나요?

실생활 속에서 접할 수 있는 것들로 예를 들어보면 쉽게 이해할 수 있습니다.

직장인 ​여러분들 은행 거래하시죠?

바로 은행을 비롯한 시중의 수많은 금융기관들(은행, 증권회사, 보험사, 자산운용사 등)에서 투자하거나 가입할 수 있는 여러 가지 금융상품들을 떠올려 보면 되겠습니다.

은행의 정기예금, 정기적금, 증권회사의 주식, ELS, 채권, CMA 등 다양하고 많습니다.

물론 선물, 옵션, 스왑과 같은 파생상품도 금융자산에 포함되는 범주로 봐야 하며

주식에서도 대주거래나 빌린 돈으로 투자한 주식과 같이 차입하거나 돈을 빌려서

거래하거나 늘린 자산들도 금융자산으로 봐야 합니다.

(부채도 자산이라는 경영학에서 다루는 회계적 개념에 의해 Special 실물자산으로 바뀌는 투자지형도 │ 매거진한경 생각한다면. )

이제 금융자산이 무엇인지 어느 정도 감 잡았으니 실물 자산 에 대해 알아보겠습니다.

실물 자산이란 말 그대로 실물이 딱! 하지 존재하고 있는 형태의 자산 들을 말합니다.

​한 마디로 실체가 있는 자산을 말하는데 실물자산을 다시 나누면 부동산과 동산으로 크 게 나눌 수 있고, 주택이나 아파트, 상가, 토지, 항공기, 선박 등이 대표적인 부동산의 예라고 할 수 있고 동산에는 금, 은, 다이아몬드 등의 보석, 원유(석유), 원자재 등 을 머릿속으로 떠 올려 보면 이해가 되시리라 믿습니다.

만약 지금까지의 설명이 좀 어렵게 느껴지신다면 좀 더 쉽게 실물 자산과 금융자산을 Special 실물자산으로 바뀌는 투자지형도 │ 매거진한경 간단하게 구분하는 방법을 소개하겠습니다.

자산의 형태가 유형인가? 무형인가? 생각해보시기 바랍니다.

우리 눈에 보이는 형태의 자산이라면 실물 자산 이고, 예금통장에 찍힌 숫자들처럼 눈에 보이지 않는 형태의 자산은 금융자산 에 속한다고 할 수 있습니다.

​ 실물 자산과 금융자산을 구분해서 생각해봐야 하는 이유는 다음과 같은 차이가 있기 때문입니다. 이러한 금융자산과 실물 자산의 차이는 유동성 측면에서 생각해 볼 필요가 있습니다. 금융자산은 실물 자산에 비해 유동성이 큽니다.

(여기서의 유동성을 간단하게 현금화할 수 있는 환금성이라고 생각하겠습니다.)

또한 유동성과 비슷하게 금융자산이 실물 자산에 비해 상대적으로 양도하기가 쉬울 것입니다. 그래서 기업들이나 금융기관 같은 곳은 금융자산의 형태로 자산을 다량 보유해 현금 유동성을 높이는 전략을 짜기도 합니다. 특히 금융기관들은 지급불능 상태(채무불이행 위험)나 뱅크-런 등의 대비를 위해서 유동성 관리를 하지요

하지만 금융자산이 실물 자산에 비해 취약한 것은 일종의 디폴트 위험이 있다는 것입니다. 디폴트 되면 말짱 꽝이라는 이야기가 됩니다.

실물 자산과 금융자산의 차이점을 하나 더 살펴보면 금 융자산은 화폐로 환산된 금융자산 자체로 효용을 얻을 수 있습니다. 반면에 실물 자산은 재화 또는 해당 서비스를 통해 효용을 얻는다고 할 수 있습니다.

금융자산의 경우 다른 요소와 결합할 필요 없이, 자산만으로 효용을 발생시킵니다.

일종의 첨가성(?)이라고 해야 할까요? 여기에는 경제학에서 말하는 한계효용 개념을 가지고 와서 생각해보면 됩니다. 체감속도 또한 느리다는 것을 아실 수 있습니다.

이와 대비하여 실물 자산의 경우는 다른 재화와의 보완관계가 비교적 강하다고 볼 수 있으며 역시 한계효용이 상대적으로 빠 르게 체감한다는 점을 알아야겠죠.

이제 실물자산과 금융자산을 구분하실 수 있게죠?

실물 자산이든 금융자산이든 내 이름으로 된 자산이 몽땅 늘어났으면 좋겠죠?

​부채 없는 자산으로 내 수중에 많이 있다면야.

실물 자산과 금융자산을 구분하는 데서부터 출발해서 계속 공부해나가면서 투자도 하고 수익률도 올린다면 언젠가는 거액의 자산가가 되는 것도 결코 꿈에 그치는 일이 아닐지도 모릅니다.

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작년부터 이어지고 있는 물가상승이 심상치 않다. 계속되는 인플레이션 속에서 미 연준은 금리인상을 앞당기고 양적긴축도 조기 종료를 엿보고 있다. 여기에 우크라이나 사태로 인한 유가 상승과 농산물 및 원자재 가격의 급등은 이러한 우려를 연일 부채질하고 있는 실정이다. 그야말로 안 오르는 것이 없는 지경이다. 미국 소비자 물가지수가 크게 올랐으며, 우리나라 생산자 물가지수 또한 지난 2월 전월 및 전년 동월대비 상승률이 통계작성 이래 최고치를 기록했다. 국내 소비자 물가 역시 큰 폭의 상승이 예상되고 있다. 생산자 물가는 시장에 공급되는 상품과 서비스 등의 가격 변동을 나타내는데 보통 한 달 정도의 시차를 두고 소비자 물가에 영향을 미친다.

이에 따라 미국과 우리나라의 시중 금리가 최근 급등하고 있어 투자자들의 우려가 커지고 있다. 채권 금리의 장단기 금리차가 역전되면 이것이 그 동안 경기침체의 전조가 된 경험이 많기 때문이다.

그렇다면 이러한 상황에서 투자자는 어떤 분야로 시선을 돌려야 할까? 사실 물가상승기나 금리인상기에는 투자에 대한 답이 어느정도 정해져 있다. 큰 폭의 성장보다는 안정성에 좀 더 무게를 두는 경제정책이 펼쳐지는 시기이므로 투자처를 고를 때에도 리스크 관리에 보다 신경을 쓰고 자산을 지키는 관점으로 접근해야 한다.

대원칙은 화폐보다 실물자산에 투자하는 것이다. 인플레이션이란 화폐의 가치가 점점 떨어진다는 것이므로 현금, 예금보다는 실물자산에 투자하는 것이 좋다. 대표적인 예가 원자재, 금속, 유가, 농산물, 부동산, 주식 등이다.

급등락 반복하는 원자재 펀드

첫째, 원자재, 금속 관련 펀드나 ETF, 혹은 원자재를 다루는 기업 주식을 고려해볼 수 있다. 최근 뉴스를 보면 구리나 리튬, 금 가격 등이 급등했다는 소식을 쉽게 접할 수 있다. 코로나 사태 이후로 수요 증가에 대한 기대가 커지고 있던 상황에서 우크라이나 이슈로 인해 불에 기름을 부은 격이 되었다. WTI 유가가 100달러를 훌쩍 넘어버리고 일부 원자재 펀드는 1년 수익률이 70%에 육박할 정도로 짧은 시간에 너무 많이 급등하다 보니 두려운 마음마저 있다. 금값 역시 3월초까지 급등한 후 잠시 주춤하고 있으나 여전히 10년이래 최고 수준이다. 또한 펀드나 ETF 이외에도 이러한 원자재나 유가, 금속을 다루는 기업 역시 수혜가 기대되며 자금이 몰려 높은 주가 상승률을 보이고 있다.

펀드 위주로 살펴보면, 이러한 관련 상품으로는 ‘미래에셋로저스Commodity인덱스특별자산자투자신탁(일반상품-파생형)’, ‘KB원자재특별자산자투자신탁(상품-파생형)’, ‘신한포커스이머징원자재증권자투자신탁[주식]’, ‘하이월드에너지증권자투자신탁(주식-재간접형)’, ‘한화에너지인프라MLP특별자산자투자회사(인프라-재간접형)’, ‘키움퓨처에너지증권투자신탁[주식]’, ‘하이월드광업주증권자투자신탁(주식-재간접형)’, ‘신한골드증권투자신탁[주식]’, ‘삼성WTI원유특별자산투자신탁[WTI원유-파생형]’ 등이 있다. 또한 ETF 시장에서도 다양한 종류의 관련 ETF가 상장되어 있으며, 미국시장에는 정방향 2~3배, 역방향 2~3배짜리 ETF 상품도 있지만 고위험 레버리지 투자는 유의해야 한다.

다만 현재 이러한 상품을 신규로 매수하기에는 이미 높아져 버린 가격 수준이 부담스러운 것이 사실이다. 실제로 최근 WTI 유가는 종가 기준 120달러도 넘어섰다가 순식간에 100달러 아래로 급락하고, 다시 110달러를 넘는 등 급등락을 반복하고 있다. 펀더멘탈보다는 우크라이나 사태와 같은 이벤트에 따라 움직이고 있어 가격 움직임을 예측하기가 힘들다. 따라서 이미 한번 진입 기회를 놓쳤다면 긴 호흡을 갖고 접근하는 것이 바람직하다. 어차피 코로나 시국이 끝난다면 장기적으로 원자재가 수혜를 볼 것은 수긍이 가기 때문이다.

농산물 펀드도 무섭게 치솟아

한편 옥수수, 콩, 밀, 커피 등의 농산물 관련 상품 역시 비슷한 원리로 최근 급등하였고 사료 관련주들도 뜨거웠다. 글로벌 이상 기후와 곡창지대인 우크라이나 주변에서의 전쟁, 코로나로 인한 생산 부진 등이 겹친 것이 그 원인이며, 몇 년 동안 지루하게 움직였던 농산물 펀드가 2020년 하반기부터는 무섭게 올랐다.

관련 펀드로는 ‘미래에셋로저스농산물지수특별자산자투자신탁(일반상품-파생형)’, ‘신한포커스농산물증권자투자신탁[채권-파생형]’, ‘신한애그리컬쳐인덱스플러스자투자신탁[채권-파생형]’, ‘멀티에셋짐로저스농산물인덱스증권자투자신탁[채권-파생형]’ 등이 있다.

이 역시 신규로 매수를 하기에는 높아져 있는 지수 레벨 때문에 망설여진다. 만약 원자재나 농산물 관련 상품 가입을 원한다면 단기로, 혹은 아예 우크라이나 사태가 어느 정도 진정되어서 가격이 좀 떨어진 후에 진입하는 것도 고려해 볼 만하다. 항상 뒤늦게 고점을 잡는 것은 주의해야 한다는 점을 명심해야 한다. 그리고 ETF를 활용한 레버리지 투자는 정말로 조심해야 함을 다시 한번 강조한다.

동아사이언스

투자는 투자를 하는 실체에 따라 금융 자산과 실물 자산으로 구분한다. 금융 자산은 우리가 통상적으로 알고 있는 예금, 채권, 주식 등으로 구성된다. 실물 자산은 실체가 있는 땅과 주택 같은 부동산, 석유와 금, 곡물 같은 원자재 등으로 구성된다. 이 둘의 또 다른 큰 차이는 금융 자산은 적은 돈으로도 투자할 수 있지만 실물 자산은 자산 단위가 커서 적은 돈으로 직접 투자하기가 어렵다는 점이다. 따라서 일반인들이 적은 돈으로 실물 자산에 투자하려면 간접 상품 즉 펀드 등을 활용하는 것이 좋다. 부동산은 주식보다 비용이 매우 높은 투자수단 실물 자산 투자의 대표주자는 부동산이다. 최근 부동산 가격이 상승할 것이라는 분석과 인구가 감소하기 때문에 하락할 것이라는 분석이 맞서는 등 다양한 시장 전망이 나오고 있다. 사실 그 누구도 부동산이 상승할지 하락할지를 알지 못한다. 따라서 여기서는 부동산 투자를 하면서 발생하는 비용을 주식 투자와 비교해 설명한다. 비용은 가치가 상승하든 하락하든 발생하기 때문에 어떤 투자를 하던 간에 기본적으로 고려해야할 Special 실물자산으로 바뀌는 투자지형도 │ 매거진한경 사항이다. 주식이나 부동산은 구입할 때 수수료가 발생한다. 주식은 온라인 매매수수료 인하 경쟁으로 0.5% 이하로 낮은 수수료가 발생한다. 반면 부동산은 취득세와 등록세, 매매중계수수료, 채권구입 등을 감안하면 부동산 구입 대금의 5%에 가까운 비용이 발생한다. 자산을 보유할 때에는 보통 유지를 하는데 비용이 발생한다. 부동산은 실물이기 때문에 보일러와 창문과 같은 시설이 고장나거나 파손되면 수리를 해야 한다. 또 재산세 등의 세금도 내야 한다. 하지만 주식은 별도 비용이 발생하지 않는다. 증권 카드만 잘 보관하면 된다. 카드를 분실하더라도 언제든지 본인이 증권사에 가면 추가 비용 없이 재발급이 가능하다. 자산을 판매할 때도 주식은 시가총액으로 100억원 이상을 보유하거나 3% 이상의 지분을 보유한 대주주를 제외하고는 판매 수익에 대해 세금이 부과되지 않는다. 반면 부동산은 9억원 이하로 1가구 1주택 요건을 만족하는 경우 등 소수의 예외 사례를 제외하고는 발생하는 수익에 대해서 양도소득세가 부과된다. 이처럼 단순 비용을 감안하면 투자수단으로서 부동산은 주식보다 매우 불리하다. 최소한 10% 이상의 기대수익률이 발생해야 상대적으로 수익을 낼 수 있기 때문이다. 형식적으로는 수익이 크게 나는 것 같아도 비용을 감안하면 오히려 손해가 발생할 수도 있다는 점을 알아야 한다. 특히 과거에는 부동산 세금이 시가의 70% 내외인 공시지가를 기준으로 해 부담이 적었으나 지금은 대부분 실제 거래가격을 기준으로 하기 때문에 비용을 잘 확인해야 한다. 특히 실물 자산 투자에서 가장 주의해야할 사항은 유동성 확보가 상대적으로 어렵다는 것이다. 부동산은 시장이 침체되면 그 순간 거래가 거의 멈추고 만다. 주식이나 채권, 예금 등은 일부 손해를 보더라도 중간에 팔거나 해약을 하면 현금을 확보할 수 있다. 하지만 실물 자산, 특히 부동산은 팔고 싶어도 매매가 이뤄지지 않는 경우가 많다. 따라서 실물 자산은 투자 리스크를 감안해 여유 자금으로 투자를 하는 것이 필요하다. 욕심으로 무리하게 대출을 활용할 경우 가치 하락으로 낭패를 볼 수 있다. 실물 투자의 매력은 인플레이션 대응 그렇다면 비용을 생각해 부동산 투자를 하지 말아야 할까. 그런데 이렇게 비용이 높은데도 불구하고 왜 많은 사람들이 부동산 투자를 하는 것일까. 바로 비용에서는 나타나지 않는 부동산 투자의 매력이 있기 때문이다. 부동산과 같은 실물 투자의 가장 큰 매력은 인플레이션에 대한 대응이다. 물가가 올라가면 현금 자산에 대한 실질가치는 하락한다. 예를 들어 물가가 10% 인상되면, 즉 1000원으로 살 수 있는 물건이 1100원이 되면 1000원의 가치는 이전보다 약 10% 가량 하락하게 된다. 이때 은행에 1000원을 저축해 5%의 이자를 얻은 사람은 비록 1050원을 받아도 실질적으로는 50원을 손해를 보는 셈이다. 돈의 가치가 하락할 경우에는 상대적으로 실물의 가치가 올라가기 때문에 실물 투자를 등한시할 수 없는 것이다. 1900년대의 경제 역사를 보면 실물 자산과 금융 자산은 등락을 거듭하며 지속적으로 성장했음을 알 수 있다. 부동산 투자는 일반적으로 크게 두 가지 측면에서 투자가 이뤄진다. 가격 상승을 기대하는 자본수입(capital gain) 투자와 고정적인 임대료 수익을 기대하는 고정수입(income gain) 투자다. 우리나라는 임대료 수익보다는 가격 상승에 치우친 투자가 주로 이뤄지고 있다. 세계적으로 Special 실물자산으로 바뀌는 투자지형도 │ 매거진한경 유래가 없는 전세금 제도도 여기에 기여하고 있다. 하지만 인구가 줄고 있는 상황에서 예전처럼 맹목적으로 부동산 상승을 기대하는 것은 주의해야 한다. 이런 맥락에서 최근에는 부동산을 투자보다 거주의 관점에서 봐야한다는 의견도 힘을 얻어가고 한다. 이런 이유에서 필자는 실물 자산에 투자를 한다면 펀드 형태를 통한 간접 투자를 권한다. 물론 간접 투자도 부동산이란 실물이 존재하기 때문에 실물을 직접 확인하고 투자해야 한다. 최근에 많은 사람들이 관심을 가지는 금과 석유, 곡물 같은 원자재 투자도 각각의 실물 상품 특성을 전문가를 통해 조언을 구한 다음에 투자하는 것이 좋다. 특히 원자재 펀드는 해외 투자가 대부분이기 때문에 환율 변동으로 인한 손실 방어가 충분히 고려돼 있는지도 꼼꼼하게 챙겨야 한다. 금값이 올랐어도 환율 변동으로 실질 이익이 발생하지 않는 경우도 종종 있기 때문이다. 실물 자산 투자를 정리하면 먼저 투자를 Special 실물자산으로 바뀌는 투자지형도 │ 매거진한경 하려는 실물 자산에 대해 잘 아는 것이 필요하다. 그리고 가능하다면 직접 투자보다는 간접 투자로, 장기 분산 투자를 기본으로, 여유 자금으로 투자해 위험을 줄이는 것이 좋다. 마지막으로 수익도 중요하지만 비용을 반드시 확인하고 투자하는 것을 잊지 말아야 한다. 박승안 우리은행 투체어스 강남센터 PB팀장 [email protected] 동아사이언스·과학기술인공제회 공동기획

수업에서 다루는 범위

기관투자자/자산운용사에서 활용하는 Financial Model

국내 연기금/공제회 등 및 해외 사모펀드 등 기관투자자와 자산운용사가 실무에서 작성하는 모델

뉴욕, 홍콩과 같은 수준의 금융 모델링 교육

Jason강사

다년간 국내 실물, 개발 부동산 투자업무를 수행하면서 재무실사 및 투자타당성 분석을 위해 다양한 Financial Model을 만들고 검토하였습니다.

부동산 자산운용사에서 7년간 근무하며 약 4조원 규모의 오피스, 리테일, 호텔 및 복합시설 등 국내 상업용부동산 프로젝트를 검토하여 클로징 업무 및 2,500억원 규모 블라인드펀드 설정 경험이 있습니다. NPS, KKR, Invesco, AEW, M&G, PGIM, Angelo Gordon 등과 업무 경험으로 실제 국내 기관 및 글로벌 투자자가 현업에서 사용하는 Financial Model의 Logic을 이해하고 실제로 작성할 수 있도록 강의하겠습니다.

서울대학교 법학부를 졸업하였으며, 현재 부동산 실물 및 개발자산 투자 및 부동산 사모펀드 실무 업무를 수행하고 있습니다.

Jacob 강사

제 2판교 아이스퀘어 부지에 연면적 약 76,000 평의 오피스, 리테일, 호텔, 오피스텔 등의 복합시설을 개발 및 매각하는 판교 아이스퀘어 복합개발사업 (준공 후 가치 약 1조원)에서 초기 단계 사업 구조 및 재무구조 Setting 후 실제 Modeling 작업으로 구현하여 사업성 검토 및 주요 변수의 Special 실물자산으로 바뀌는 투자지형도 │ 매거진한경 변동에 따른 민감도 분석 작업을 수행하였으며, 착공시점 시설 선매입 대금 유입 및 PF 대출 실행을 완료 한 후 현재까지 지속적인 사업성 관리를 진행하고 있습니다.

부산 기장군 일원 약 15만평 사업부지에 테마파크, 리테일, 호텔 등을 개발 및 약 50년간 운영하는 오시리아 테마파크 복합개발사업 (총 투자비 약 4,000억원)에서 초기 단계 사업 구조 및 재무구조 Setting 후 실제 Modeling 작업으로 구현하여 사업성 검토 및 주요 변수의 변동에 따른 민감도 분석 작업을 수행하였으며, 착공시점 TRS를 통한 자금조달을 완료 한 후 현재까지 지속적인 사업성 관리를 진행하고 있습니다.

아이스퀘어 C1 BL 임대주택 개발사업 (총 매입가 약 1,200억원) 및 성동구 용답동 청년주택 개발사업 (총 투자비 약 2,300억원)에서 임대주택 vehicle 및 재무구조 Setting 후 실제 Modeling 작업으로 구현하여 사업성 Special 실물자산으로 바뀌는 투자지형도 │ 매거진한경 검토 및 주요변수의 변동에 따른 민감도 분석 작업을 수행하였으며, 급변하는 관련 정책 등을 지속적으로 모니터링 하며, 본 건 사업들을 핸들링 하고 있습니다.

현재까지 수행한 주요 업무들은 1. 초기 Deal Sourcing 및 Partner사, 투자자, 대주단 탭핑, 2. 공모 및 복합개발 사업에서 다수의 관계사 Coordinating 3. 사업 구조 및 재무구조 Setting 진행, 4. 사업성 검토, 민감도 분석 및 IM 작성, 5. vehicle 설정 및 운용 업무, 6. 주주사, 투자자 및 수익자 Q&A 및 요청사항 지속적 대응, 7. 운용 vehicle 이사회, 임시주총, 정기주총 개최, 8. 운용 vehicle 사업계획서 작성 및 외부감사인 대응 등 개발사업에 관하여는 초기 Setting 부터 운용 및 관리 등 까지 모든 과정을 총괄하여 수행하고 있으므로, 이러한 Know-how를 바탕으로 폭넓고 유용한 실무내용을들을 공유하여 드릴 수 있습니다.

아울러, 2016년 부동산 자산운용사에 합류하여, 오피스, 리테일, 호텔, 주거(공동주택, 도시형생활주택, 주거용 오피스텔), 테마파크 등 매우 다양한 상품 및 총 연면적 기준으로 약 10만평 (총 외형 약 1.8조원)에 사업들을 부지 확보 부터 착공까지 시켰으며, 대부분 종류의 부동산 간접투자 vehicle (REF, PFV, REITs)를 설립 및 운용하고 있으며, 현재 총 27개의 주주사 및 수익자 관리를 수행하고 있습니다.