시장 심리

마지막 업데이트: 2022년 5월 12일 | 0개 댓글
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서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 송파구와 강남구 아파트 단지 모습. 쿠키뉴스 자료사진
부동산 시장이 시장 심리 침체기에 접어들면서 ‘역대 최저’ 기록을 잇달아 갈아치워졌다. 매수심리가 위축되면서 거래량도 급감하는 현상이 이어지고 있다.

쏠리는 시장심리 반대쪽 모색하기

경기나 자산시장에 대한 전문가와 대중들의 판단은 놀랍게도 틀리기 일쑤다. 전문가들도 탐욕과 공포에 휘둘리고 종종 현재 상황만 좁게 보는 실수를 저지른다. 지난해 나스닥(35% 상승)을 필두로 세계증시가 뜨거웠다. 이런 주가 랠리의 진짜 동력은 무엇일까?

사람들은 먼저 경기 쪽에서 이유를 찾는다. 하지만 세계 경제 성장률은 2017년 3.8%에서 지난해엔 3%로 낮아졌다. 절대치는 양호하나 시장이 중요시하는 모멘텀(기울기)은 낮아지고 있다. 미국도 성장률이 2018년 이후 계속 낮아지고 있고 중국은 시장 심리 예상치를 번번이 밑돈다. 전 세계 제조업 생산지표도 둔화하고 있다. 하지만 이런 것들은 지금 그리 중요하지 않다. 경기는 최근 글로벌 주가상승을 방해하지 않는 요인이지, 상승을 이끈 핵심엔진으로 보긴 어렵다. 경기 밑단의 기업이익을 보면 이를 잘 알 수 있다. 당초 10%는 늘어날 것으로 예상됐던 스탠더드앤드푸어스(S&P)500의 전년 주당순이익(EPS)은 제자리였다. 다른 나라도 사정은 비슷하다. 대신 세계증시는 대부분 주가수익비율(PER)을 높여 주가를 끌어올렸다. 세계에서 빼어난 기업들을 많이 보유한 미국 3대 지수도 예외는 아니다. 지난해 S&P500의 주가수익비율은 15.4배에서 20배로, 나스닥은 19.7배에서 27.5배로 각각 높아졌다.

결국 최근 세계증시를 앞에서 이끈 건 미래의 경기와 기업실적에 대한 기대였고 이를 뒤에서 밀어준 건 ‘유동성(돈)’이었다. 지난해 하반기 미 통화 당국은 3번이나 연달아 금리를 내렸고 단기국채도 월 600억달러씩 사들였다. 경기 급랭 때나 쓰는 정책이었다. 물론 올해도 지난해처럼 유동성으로 랠리를 연출할 수 있다. 하지만 그럴 경우 시장은 빠르게 식어버릴 가능성이 크다. 지금 각국의 주가수익비율은 1년 전보다 20~40%나 높아졌고 미국 연방준비제도이사회는 ‘금리 인하 대포’를 세 방이나 쏜 상태이기 때문이다. 미-중 무역분쟁 타결도 경기호황의 보증수표는 아니다. 1차 합의는 지난해 9월 부과된 1200억달러의 중국수입품에 대한 7.5%포인트 관세인하와 추가관세를 미룬 게 전부다. 앞서 부과한 2500억달러어치 25% 관세는 그대로다. 이란 사태와 코로나19 이슈까지 사건은 쉴새 없이 터지고 자산시장은 여기에 쏠려 변동한다. 주가가 돈의 힘으로 오르내리고 이벤트에 휘둘리고 있으나, 지금 중요한 건 시장이 어디에 위치하고 있고 앞으로 시장을 움직일 핵심변수가 무엇이냐는 점이다. 올해 경기나 기업이익이 시원치 않을 경우엔 주가가 흔들려도 하나도 이상하지 시장 심리 않다.

지금 글로벌증시는 미래의 호재를 너무 앞당겨 사용하고 있다. 특히 주가수익비율이 가장 많이 오른 미국 기술주가 가장 부담스러운 이유다. 어쩌면 올해 투자세계에서 가장 경계해야 할 점은 지금의 익숙한 환경에 대한 안일한 대응일지도 모른다. 시장 심리가 어디로 쏠리고 있는지 살펴보고 그 반대쪽을 모색하는 연습을 해야 한다.

시장 심리

서울 아파트 낙찰가율 2년5개월만에 최저

‘똘똘한 한 채’ 강남권 고가아파트도 유찰

금리 인상·대출규제·집값 하락 전망 확산

8월 서울 아파트 낙찰가율은 전월 대비 2.9%포인트(p) 하락한 93.7%로 집계됐다. 이는 지난 2020년 3월(83.3%) 이후 최저치다.ⓒ뉴시스

8월 서울 아파트 낙찰가율은 전월 대비 2.9%포인트(p) 하락한 93.7%로 집계됐다. 이는 지난 2020년 3월(83.3%) 이후 최저치다.ⓒ뉴시스

부동산 매수심리가 얼어붙으면서 서울 아파트 매매거래가 멈춰선 가운데 경매시장도 싸늘하긴 마찬가지다. 서울의 아파트 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 2년5개월 만에 최저 수준까지 떨어졌다.

5일 법원경매 전문기업 지지옥션에 따르면 지난달 서울 아파트 낙찰가율은 전월 대비 2.9%포인트(p) 하락한 93.7%로 집계됐다. 이는 지난 2020년 3월(83.3%) 이후 최저치다.

서울 아파트 낙찰가율은 올해 2월(97.3%)과 3월(96.3%), 5월(96.4%), 7월(96.6%)에 이어 8월(93.7%)에도 100%대를 넘기지 못했다. 지난해 2월(99.9%)을 제외하고 모두 낙찰가율 100%를 넘긴 것과 대조적이다.

지난 8월 서울 아파트 경매는 총 74건 진행됐는데 27건만 낙찰되면서 낙찰률(경매 건수 대비 낙찰 건수 비율)은 36.5%를 보였다. 지난해 서울 아파트 평균 낙찰률은 69.6%에 달했지만 올해는 45.5%로 떨어졌다.

앞서 지난 7월 서울 아파트 낙찰률은 26.6%를 기록해 2008년 12월(22.5%) 이후 최저치를 기록하기도 했다.

최근 아파트 경매는 한 차례 유찰되는 것은 기본이고, 2차 경매에서도 유찰되는 사례가 종종 나오고 있다.

특히 ‘똘똘한 한 채’로 통하던 강남권 고가 아파트에서도 유찰이 계속되고 있다. 지난달 2일 서울 강남구 도곡동 타워팰리스(전용면적 84㎡) 물건이 경매로 나왔으나, 입찰자가 없어 유찰됐다. 또 지난달 30일 삼성동 아이파크(전용면적 157㎡)와 잠원동 신반포청구(전용면적 85㎡) 경매 물건에 입찰자가 아무도 없었다.

경기와 인천 등 수도권 경매시장 열기도 차갑게 식어가고 있다. 지난달 경기와 인천 아파트 낙찰가율은 전월 대비 10%p 가량 떨어졌다.

8월 경기 아파트 낙찰가율은 전월 대비 9.7%p 떨어진 82.9%로 나타났고, 인천은 전월 대비 11.1%p나 떨어진 78.0%를 기록했다.

전문가들은 이를 금리 인상과 대출규제, 집값 하락 전망 확산 등의 영향에 따른 것으로 분석했다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 “예전에는 매매시장에서의 매매가가 높아지면서 경매 신청 후에도 취소되거나 취하되는 물건이 많았다”며 “최근에는 매매가격이 하락하다보니 매매시장에서 처분이 안 되면서 실제 입찰이 진행되는 물건이 많은 편”이라고 설명했다.

‘거래멸종’ 수준… 부동산 시장에 한파 닥쳤다

서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 송파구와 강남구 아파트 단지 모습. 쿠키뉴스 자료사진
부동산 시장이 침체기에 접어들면서 ‘역대 최저’ 기록을 잇달아 갈아치워졌다. 매수심리가 위축되면서 거래량도 급감하는 현상이 이어지고 있다.

3일 한국부동산원에 따르면 이번주(8월29일 조사 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 81.8로 지난주(82.9)보다 1.1p 내렸다. 이는 지난 2019년 7월1일 조사(80.3) 이후 약 3년 2개월 만에 가장 낮은 수치다. 올해 5월9일 이후 17주 연속 하락세를 벗어나지 못하는 상황이다.

수도권 아파트 매매수급지수도 83.7로 한주 사이 0.6p 떨어졌다. 2019년 6월24일 83.0 이후 3년 2개월 만에 가장 낮은 수치다. 매매수급지수는 기준선인 100보다 낮을수록 시장에 집을 팔려는 사람이 사려는 사람보다 많다는 것을 의미한다.

매수심리가 꽁꽁 얼면서 거래도 확연히 줄었다. 국토부에 따르면 올해 들어 7월까지 전국 아파트 거래량은 20만5970건으로 지난해 같은 기간보다 52.4% 감소했다. 서울부동산정보광장 자료를 보면 지난 7월 서울 아파트 매매 거래량은 640건으로 집계된다. 2006년 1월 통계 작성 이후 가장 적은 수치다. 지난해 7월 서울 아파트 매매(4679건)와 비교하면 86.4%나 줄었다. 8월 거래량은 실거래가 신고기간이 이번달 말까지 남아있지만 현재 신고건수는 372건에 불과하다.

미분양 주택 증가 속도는 빨라지고 있다. 국토교통부에 따르면 지난 7월 말 기준 전국 미분양 주택은 3만1284가구로 한달 사이 12.1% 증가했다. 수도권의 경우 지난해 말 1509가구에서 지난달 4528가구로 약 반년 만에 3배 이상 증가했다.

시장 내 수요가 줄어들면서 주택 가격은 하락세가 두드러졌다. 부동산R114에 따르면 9월 첫째 주 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.05% 하락했다. 일반 아파트는 0.04% 하락했고 재건축은 0.09% 떨어졌다. 재건축 단지 매매가격 하락폭은 2020년 5월 첫째 주 -0.13% 변동률을 기록한 이후 가장 많이 떨어졌다.

최근 금리인상 여파로 부동산 시장에 찬바람이 부는 모습이다. 한국은행은 지난달 25일 금융통화위원회 본회의를 개최하고 현재 연 2.25%인 기준금리를 2.50%로 0.25%p 인상했다. 1999년 기준금리 제도 도입 이후 사상 첫 네차례 연속 인상이다.시장 심리

여기에 종부세, 재건축 규제 완화 등 정부 정책도 시장 기대보다 늦어지면서 수요 위축은 계속될 전망이다. 임병철 부동산R114 리서치팀장은 “잇단 금리인상으로 매수세가 위축된 가운데 종부세를 포함한 재건축 등 규제완화에 대한 정책결정도 늦어지면서 시장의 불확실성도 커지고 있다”며 “매수심리 위축에 따른 거래절벽이 상당기간 지속될 수 있다”고 내다봤다.

거래멸종에 매수심리도 실종…매매수급지수 17주 내림세

거래멸종에 매수심리도 실종…매매수급지수 17주 내림세

아시아경제 자료사진

금리 인상과 아파트값 하향 움직임에 매수심리도 3년 2개월 만에 최저치를 기록했다. 매매시장은 거래절벽을 넘어 거래멸종 상태로 접어든 가운데 전월세 시장도 매물 적체가 심화되면서 역전세난 우려마저 나오는 상황이 됐다.

2일 한국부동산원에 따르면 이번 주 서울 아파트 매매수급지수는 81.8로 지난주(82.9)보다 1.1포인트(p) 하락했다. 수급지수는 조사 시점의 상대평가이긴 하지만 단순 수치만 볼 때 2019년 7월8일(83.2) 시장 심리 이후 3년2개월 만에 가장 낮은 수치다. 매매수급지수가 기준선(100)보다 낮으면 주택시장에 집을 사려는 사람보다 팔고자 하는 사람이 더 많다는 의미다.

서울 5대 권역의 지수가 모두 지난주보다 하락한 가운데 노원·도봉구가 있는 동북권은 74.9를 기록하며 지난주(76.7) 대비 내림세가 두드러졌고 5대 권역 중 지수가 가장 낮았다.

강남4구가 있는 동남권은 지난주 89.4에서 이번 주 88.7로 0.7p 떨어졌고, 용산·종로구 등이 포함된 도심권은 77.2로 전주 대비 1.2p 하락했다. 은평·서대문·마포구가 있는 서북권은 75.7, 강서·양천구 등이 포함된 서남권은 87.3을 기록하며 지난주보다 시장 심리 각각 0.9p, 0.7p 씩 떨어졌다.

거래멸종에 매수심리도 실종…매매수급지수 17주 내림세

매수심리 위축은 이미 역대 최악의 거래량으로 나타나고 있다. 국토부에 따르면 올해 들어 7월까지 전국 아파트 거래량은 20만5970건으로 지난해 같은 기간보다 52.4% 감소했다. 서울부동산정보광장 자료를 보면 지난 7월 서울 아파트 매매 거래량은 639건으로 집계된다. 2006년 1월 통계 작성 이후 가장 적은 수치다. 지난해 7월 서울 아파트 매매(4679건)와 비교하면 86.4%나 줄었다.

매물은 점점 쌓여가고 있다. 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매물(매매) 건수는 6만2280건으로 6개월 전 4만8169건에 비해 29.3% 늘었다.

간헐적으로 터져 나오는 거래는 직전 가격을 지탱하지 못하고 무너지는 모습이다. 한국부동산원에 따르면 이번 주(8월 29일 조사 기준) 서울 아파트값은 0.13% 하락하며 지난주(-0.11%) 대비 하락폭이 확대됐다. 2019년 1월 28일(-0.14%) 조사 이후 주간 변동률로는 가장 크게 하락한 것이다.

부동산원은 "추가 금리인상과 주택가격 하락세가 지속될 것이라는 우려로 거래 심리가 위축되고 있다"며 "급매물 위주의 간헐적 거래가 시세로 인식되는 상황이 지속되면서 지난주 대비 하락폭 확대됐다"고 분석했다.

거래멸종에 매수심리도 실종…매매수급지수 17주 내림세

아시아경제 자료사진

전월세 임대차 시장도 매매시장과 사정이 다르지 않다.

서울 아파트 전세수급지수는 이번 주 86.7로 지난주(88.7)보다 떨어졌다. 2019년 7월 29일 조사(88.0) 이후 약 3년1개월여 만에 시장 심리 가장 낮은 수치다.

가을 이사철을 앞두고 있지만 전·월세 물건은 넘치고 수요는 자취를 감춘 상태다. 아실 통계를 보면 최근 서울 아파트 전월세 매물은 5만5000건이 넘는다. 약 2년 전인 2020년 9월 1일(2만7000여건)과 비교하면 2배가 넘는다.

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