[데스크칼럼]당신의 지렛대
요즘 경제 관련 뉴스에서 귀에 못이 박힐 만큼 많이 들리는 신조어들이다. 빚내서 투자, 영혼까지 끌어모아서 투자한다는 얘기인데 부동산 등 자산 가격이 급등하면서 ‘빚투’, ‘영끌’을 하는 이들이 늘고 있다. 천정부지로 치솟는 집값을 보자면 지금이라도 올라타야 하는 것 아니냐는 불안 심리를 이해 못할 바는 아니다. 가진 자산이 적다 보니 수익률을 극대화 할 수 있는 레버리지(지렛대) 효과를 보기 위해 빌릴 수 있을 만큼 빌려서 투자하는 것도 경제적인 선택이라고 볼 수 있다.
레버리지 효과의 대표적인 사례는 요즘 최고의 화제인 ‘화천대유’일 것이다. 화천대유는 프로젝트금융투자회사(PFV)를 통한 프로젝트금융(PF)으로 수백~수천 배의 레버리지를 일으켰다. 이 같은 레버리지 투자 성공의 1차 관건은 얼마나 돈을 끌어들일 레버리지 효과 극대화 수 있느냐다. 프로젝트금융이라는 거창한 이름으로 포장되지만 PF의 기본 구조는 금융기관 등 남의 돈을 투자받거나 빌리는 것이다.
주식시장에서도 빚을 내 투자하는 ‘빚투’족이 늘고 있다. 주요 증권사의 신용융자 한도가 거의 찼을 정도다. 신용융자란 증권사가 투자고객으로부터 일정한 증거금을 받고 매매대금을 빌려주는 것인데 보통 증권사 자기자본의 80~90%선에서 한도를 설정해 놓고 있다. 국회 정무위원회 소속 민형배 더불어민주당 의원실에 따르면 국내 최대 증권사인 미래에셋증권의 경우 자기자본이 9조3897억원인데 7조5000억원까지 신용공여를 할 수 있는 식이다. 미래에셋은 지난 10일 기준 7조2844억원을 고객들에게 신용으로 빌려줘 신용융자 한도가 2156억원밖에 남지 않았다. 3조9000억원까지 빌려줄 수 있는 NH투자증권은 아예 한도를 소진했다고 한다.
증권사 입장에선 더 빌려주고 싶어도 빌려줄 여지가 사라진 셈이다. 실제 지난달 중순 NH투자증권과 대신증권이 신규 신용융자를 중단하기도 했다. 지렛대 효과를 보기 위한 투자자들이 그만큼 많다는 얘기인데 개인투자자들의 레버리지 투자와 화천대유와 같은 부동산 개발 시행사의 그것은 근본적인 차이가 있다.
시행사의 PF 구조를 보면 시공을 하는 건설사와 금융회사가 상당부분 개발사업 리스크를 지는 구조다. 시행사 역시 리스크를 지지만 자본금 규모가 적다 보니 기대 이익에 비한 리스크는 상대적으로 적을 수밖에 없다.
반면 개인투자자들의 신용융자를 활용한 투자의 리스크는 대부분 개인들에게 귀속된다. 통상 증권사들은 개인이 보유한 현금의 150% 수준에서 매매대금을 빌려준다. 기존 보유 주식이 있으면 보유 현금의 10배까지도 빌려주지만 어디까지나 보유 주식 평가금액 내에서다. 빌려준 주식 값어치가 떨어져 원금을 회수하지 못할 상황이 되면 증권사는 가차없이 해당 주식을 시장가에 팔아버린다. 증권기사에 가끔 나오는 반대매매다.
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증권사들의 신용거래융자 금리는 평균 5.3%(1~7일)~7.9%(61~90일)수준이다. 요즘 같은 저금리 시대에 말이 신용이지, 사실상 담보 대출인 셈인데 상당한 고금리라고 할 수 있다. 5~7%는 은행 이자의 3~4배 수준이다. 보수적인 투자자들의 연간 목표수익률이기도 하다. 레버리지를 좋아하는 이여. 당신은 투자의 귀재도, 화천대유도 아니다.
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경매를 활용한 투자의 기본은 레버리지 효과를 극대화 시키는 데 있다.
최근 우리가 흔히 듣는 갭투자가 투기의 수단으로 사용되면서 부동산 시장을 불안정하게 만드는 결과를 낳았다. 대출을 최대로 활용하여 자기자본 없이 단기간에 매수 매도를 하여 수익을 얻는 방법이다. 대출을 활용하여 수익율을 높인다는 점에서 레버리지 효과와 유사한 것 같으나 시장을 투기분위기로 이끄는 악영향을 끼친다는 면에서 갭투자가 부정적으로 받아들여지는 이유다. 투자와 투기의 경계는 모호하다. 갑론을박은 판단하는 자들의 몫이다. 나는 이러한 논쟁에는 관심 없다. 투자건 투기건 이익을 목적으로 하는 데 공통점을 가진다. 돈을 벌고 부를 늘리기 위한 방법일 뿐이다. 부에 대한 사람들 마다의 가치관 차이는 철학의 분야이므로 지금 여기서 이야기 하고 싶지는 않다. 자신의 가치관을 세우고 그에 따라 행동하는 것 또한 행동하는 자들의 몫이다.
경매의 수익률은 철저하게 레버리지 효과를 통해서 극대화 된다. 대출없이 경매를 하는것은 의미가 없다고 해도 과언이 아니다. 경매를 하는 사람들이 자기 자본이 있어도 경락자금 대출을 받아 투자를 하는 이유가 여기에 레버리지 효과 극대화 있다.
수익율 이란 어차피 동일한 물건에 투자된 금액으로 부터 회수되는 이익금의 개념이다. 순수하게 자기자본금으로 투자를 하건 대출을 받아 빌린돈으로 투자를 하건 동일한 금액을 넣어 동일한 금액의 이익을 얻는다는 점만 보면 수익율이란 단순히 숫자에 불과하다. 수익율이 5%건 50%건 수익금액은 동일하기 때문이다. 레버리지 효과라고 부르는 경매에서의 대출 활용의 비밀은 숫자가 아니라 기회비용에 있다는 점을 명심하자.
"상가에 투자해 레버리지 효과 극대화 돈버는 법‥있지요 "
[인터뷰]선종필 상가뉴스레이다대표
"대규모 택지지구 신규 상가 '과열'‥변수 많아"
"레버리지 효과적‥대출 50% 이내가 바람직"
[아시아경제 이규성 기자]요즘 상가시장이 난리법석이다. 금리가 낮아져 노후대비용 수익형 상품 마련에 분주해진 중장년층 뿐만 아니라 30, 40대까지 대거 가세한 때문이다. 특히 투자자들은 대출을 활용한 레버리지에 적극적인 양상이다. 그러나 기존 상가의 경우 '상가임대차 보호법'이 국회에 계류중이어서 변수가 많다. 세종특별시, 동탄지구 등 대규모 택지개발지구 내 신규상가의 경우 수요가 과열돼 가격이 높게 형성돼 있다. 이에 시장 환경을 잘 살펴보고 레버리지 효과 극대화 투자에 임해야할 때다.
#서울 사당동에 거주하는 박경한(53)씨는 최근 주택을 처분하고 4억원의 여유자금으로 서울 공덕역 인근 오피스텔 두채를 구입했다. 처음에는 한채만 투자를 고려했다. 그러나 대출 금리도 낮아 이를 적극 활용하기로 했다. 두채를 구입할 경우 은행 이자를 주고도 매달 월세 수익이 150만원 가량 가능하다는 결론이 나왔다. 박씨는 수익률을 높이기 위해 외국인 수요자를 물색중이다. 공덕동 일대는 외국인 수요가 많아 1년 후에는 외국인을 대상으로 임대 전환하는 방안을 고려중이다.
최근 저금리 기조가 지속되면서 여유자금을 가지고 있는 사람들이 은행금리보다 더 나은 투자처를 찾기에 골몰하고 있다. 과거와 달리 수익형 부동산 시장에 30~40대들이 대거 뛰어들고 있다. 100세 시대에 접어들면서 평생 직장 개념도 이미 사라진지 오래. 국가에서 주는 연금만 기대하다가는 노후가 불안한 형편이다.
상가 투자 설명회 중인 선종필 대표(오른쪽 첫번째)
선종필 상가뉴스레이다대표(사진)는 "최근 상가 시장에는 레버리지효과를 기대한 투자자들이 몰리고 있다"며 "많은 이들이 노후 대비용 수익형 상품으로 상가를 많이 찾는다"고 설명한다. 부동산 투자에는 소위 '레버리지 효과'라는게 있다. 레버리지 효과(Leverage Effect)레버리지 효과 극대화 란 타인으로부터 빌린 차입금을 지렛대로 삼아 자기자본이익률을 높이는 것으로 일명 '지렛대효과'다. 실례로 10억원의 자기자본으로 1억원의 순익을 올리게 되면 자기자본이익률은 10%가 된다. 그러나 자기자본 5억원에 타인자본 5억원을 도입하여 1억원의 순익을 올리게 되면 자기자본이익률은 20%가 된다.
선 대표는 "여기서 한가지 유의할 점은 타인자본을 사용하는데 드는 금리비용보다 높은 수익률이 기대되거나 지금처럼 금리가 낮은 경우에는 타인자본을 적극적으로 활용하는 것이 유리하다"면서도 "타인자본을 과도하게 사용할 경우 경기가 어려울 때나 금리 상승기에는 금리부담으로 인한 도산 위험이 높아진다"고 충고한다. 이어 "철저하게 본인의 자금규모에 맞는 현명한 투자가 요구되며 최악의 경우 공실을 감안해 과도한 대출은 피해야 한다"고 강조한다.
현재 많은 이들이 노후대비상품으로 상가 투자를 한다. 통상 수익형 부동산 업체에서 제시하는 대출 비율은 30~50%가 대부분이다. 가령 대출이 50%가 되는 상가가 있다고 무조건 50%를 받을 이유는 없다. 따라서 대출 비율과 금리에 따져서 최상의 수익률을 산출해보는 지혜가 필요하다.
그렇다면 이런 레버리지 효과들은 언제 활용하는 것이 좋은까? 레버리지효과를 기대하고 투자하는 경우라면 당연 기대수익율이 차입자금의 이자보다 높을 때 사용하는것이 바람직하다. 그렇다고 레버리지 효과에 대한 위험성이 없지는 않다. 관건은 기대수익율의 실현가능성 여부다. 기대수익율의 실현 가능성이 낮다면 레버리지 효과를 통한 수익극대화보다는 자칫 수익저하를 초래하는 양면의 칼을 가진 셈이다. 즉 금리가 4.5%라면 기대 수익률이 4.5%이상을 상회할 경우 사용하는 것이 바람직하다
선대표는 제시하는 사례를 살펴 보자. 실례로 성남 분당에 거주하는 50대에 김모씨는 2년 후 은퇴할 예정이다. 그래서 10억원의 은퇴자금으로 노후를 대비하려고 한다.
그는 최근 수도권 신도시 내 분양 상가를 구입할 작정이다. 이 상가는 분양가 10억원(부가가치세 별도)이고 현재 편의점이 보증금 1억원, 월세 400만원에 입점하기로 확정된 상태다. 대출은 최대 50%까지 가능하다. 이 경우 수익률을 높이기 위해 어떠한 의사결정을 하는게 현명할까.
자기자본을 각각 6억원, 5억원, 4억원을 투자하고 나머지는 대출을 활용할 경우 수익률은 각각 5.75%, 6%, 6.675%의 수익률을 기대할 수 있다. 반면 실투자금 9억원을 투입하면 5.33%의 수익률이 난다. 즉 대출을 활용하는 것이 바람직하다. 특히 대출이 많을 경우 매각 시 유리한 측면도 있다.
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레버리지 효과는 분명 이익이 높아지는 것은 분명하다. 그러나 기대수익율 예측이 빗나가는 경우에는 수익률 악화로 이어질 수 있으므로 오류에 대비한 자금이 준비된 상황에서 투자에 나서는 것이 현명하다.
선대표는 "레버리지효과에 대한 가장 중요한 체크포인트는 예측수익이 얼마나 실현가능한가의 여부와 예측 오류에 대응할 수 있는 대응자본의 준비"라며 "수익형 부동산 투자에서 차입자본의 비율이 50%일 때 수익률이 가장 높게 나타나지만 금리 인상이나 공실 등을 감안해 40%를 넘지 않는 것이 바람직하다"고 권고한다. 이어 "제1금융권 선임대계약과 같은 임차인 지불능력과 계약변수가 적은 내용의 확정수익이 보장된다면 예외적으로 40%를 상회하는 범위라 하더라도 적극적 활용할만하다"고 조언한다.
레버리지는 양날의 칼 차입금, 즉 대출을 통해서도 레버리지 효과를 얻을 수 있다. 대표적으로 대출을 끼고 부동산을 매입하는 것을 들 수 있다. 부동산 호황기에 전세를 끼고 다수의 주택을 매입하는 갭(Gap) 투자는 레버리지 효과를 극대화하려는 투자자들의 행위이다. 갭 투자가 가능한 것은 전 세계에서 거의 유일하게 우리나라에만 존재하는 전세제도 때문이다. 전세는 주택의 이용가치를 뜻한다. 아무리 집값이 올라도(자산가치가 상승해도) 전세 세입자에게는 혜택이 돌아오지 않는다. 집주인의 입장에서 집값이 오른다는 확신(?)만 있으면 전세는 세상에서 가장 완벽한 레버리지 역할을 한다. 부동산 중개 수수료 외에 레버리지를 사용하는 비용이 없기 때문이다. 레버리지는 성공한 이들에게는 축복이지만 실패자들에게 파괴적이고 악마적이다. 양날의 칼이다. 칼의 날카로움은 받침점과 힘점의 거리가 멀수록, 다시 말해 타인의 돈이 자신의 돈보다 많을수록 더 깊어진다. 흔히 하는 말로 투자자들은 레버리지로 흥하고 레버리지로 망한다. 레버리지가 선한 천사에서 악마로 돌변하는 때는 호황에서 불황으로 바뀌거나 레버리지 효과 극대화 금융위기나 이번 코로나 사태처럼 대형 이벤트가 등장할 때이다. 이때는 희망이 절망으로 바뀌고 레버리지 효과에 취해 있던 투자자들이 흘린 피가 낭자해진다. 최근 국내 금융시장에서도 레버리지가 희망에서 절망으로 바뀌는 사례를 자주 보게 된다. 대표적인 사례가 레버리지 ETF와 인버스2X ETF 그리고 레버리지 원유선물 ETN이다. 이들 상품의 공통점은 모두 레버리지, 즉 변동성을 두 배로 높인 상품들이라는 점이다. 레버리지 ETF는 기초지수 가격 변동 폭의 2배로 움직이도록 만들어진 상장지수펀드다. 개인투자자들이 간과하는 대목은 변동성을 계산하는 기준이 하루 단위라는 점이다. 직관적으로 기초지수 1000포인트에 투자했는데 다음 날 800포인트로 하락하고, 3일째 다시 1000포인트를 회복하면 원금이 될 것이라고 생각한다. 첫 투자 시점과 3일째 평가시점이 1000포인트로 동일하기 때문이다. 그러나 3일째 수익률은 -10% 손실을 기록하게 된다. 왜 그럴까. 둘째 날의 경우 기초지수는 -20% 빠졌으니 레버리지 ETF의 가격은 그 두 배인 -40%가 하락해 600포인트를 기록하게 된다. 셋째 날에 기초지수는 25% 상승해 800포인트가 1000포인트가 됐다. 레버리지 ETF의 가격은 600포인트에서 50% 오른 900포인트가 된다. 레버리지의 ‘음(-)의 복리 효과’ 때문이다. 지수가 회복되더라도 보유기간 동안 가격이 하락하는 구간이 등장하면, 손실 폭이 배가 된다. 매입 시점과 평가 시점의 지수가 같더라도 최종 수익률이 마이너스를 기록하는 경우가 적지 않은 이유다. 레버리지 투자는 본질적으로 방향성 투자이다. 주가나 원유 가격의 방향성을 예측해서 베팅하는 것이다. 워런 버핏의 스승이자 현대증권 분석방법론을 레버리지 효과 극대화 개척한 벤자민 그레이엄은 이런 행태를 투자가 아닌 투기로 구분했다. 그는 주식시장의 움직임을 대하는 태도에 따라 투기자와 투자자를 나누었다. 그레이엄의 말이다. “투기자의 가장 큰 관심사는 시장 변동을 예측하고 그로부터 이익을 얻는 데 있다. 반면 투자자의 가장 큰 관심사는 적정한 가격의 적정한 증권을 찾아 보유하는데 있다.” 또한 그는 투기자는 투자자에 비해 심리적인 측면도 중요하다고 봤다. 그 둘의 ‘시간 지평(time horizon)’이 다르기 때문이다. “투기자들은 서둘러서 이익을 얻고자 하기 때문에 ‘타이밍’이 심리적으로 매우 중요하다. 주가가 상승하기를 1년 동안 기다린다는 것은 투기자에게는 정말 어려운 일일 것이다. 그러나 투자자에게 그 정도 시간은 그다지 중요하지 않다.” 당연한 얘기지만 그레이엄은 투기가 아닌 투자를 해야 한다고 강조했다. 그는 한 걸음 더 나아가 “보수적인 관점에서 보면, 신용으로 거래하는 모든 비전문가들은 자신들이 사실상 투기하고 있다는 사실을 인정해야 한다”고 지적하기도 한다. 그래도 투기를 하고 싶다면? 투기의 묘미를 느끼고 돈을 벌고 싶다면? 그레이엄의 조언은 이렇다. “투기는 항상 매혹적이고 그 투기게임에서 유리할 때는 정말로 재미있을 수 있다. 만약 투기에 운을 걸어보고 싶다면, 이러한 목적으로 별도의 계좌를 마련해서 따로 일정비율의 자금(적으면 적을수록 좋다)을 관리하라. 시장이 상승하고 이익이 늘어난다고 해서 이 계좌에 추가로 자금을 투입하지 말아야 한다(오히려 투기성 계좌로부터 자금을 인출할 것을 고려할 시점이다). 절대로 한 계좌에 투기성 자금과 투자용 자금을 섞어서 관리해서는 안 되며, 생각 자체도 분리해서 하여야 한다.”
보기 드문 개미들의 투기적 ETF 베팅 그레이엄은 매우 실용적인 아이디어의 소유자였다. 인간이 가지고 있는 욕망, 바로 단기간에 부자가 되고 싶은 욕망을 잘 이해하고 있었다. 그러나 그런 욕망으로는 절대 부자가 될 수 없다는 점을 지적(知的)으로도, 경험적으로도 잘 알고 있었다. 그래서 그레이엄은 투기와 투자를 철저히 구분할 것을 요구했다. 그것도 돈뿐만 아니라 생각까지도 말이다. 최근 ‘동학개미운동’이라는 신조어가 등장할 정도로 개인 투자자들이 증시의 주역으로 등장했다. 늘 외국인들에게 휘둘렸던 개인투자자들이 주가 급락을 활용해 주식을 매수하고 있다. 한국 증시 역사상 주가 하락기에 단기간에 개인들이 주식을 사들이고 투기적 ETF에 베팅을 한 적은 매우 드문 풍경이다. 어떤 결과를 낳을지는 시간만이 알려줄 것이다. 그러나 자신이 투자를 하는지 투기를 하는지 스스로 잘 진단하고 있어야 한다. “월스트리트나 다른 어떤 곳에도 부자가 되는 쉽고 빠른 방법은 없다”는 그레이엄의 지혜처럼 투기로 빨리 부자가 되는 길은 지옥으로 가는 관문일 수도 있기 때문이다. 그래도 꼭 투기를 하고자 한다면, 투기의 묘미를 짜릿하게 즐기고 싶다면 그레이엄의 조언에 따라 투기 계좌를 따로 만들어 두는 게 어떨까. ※ 필자는 미래에셋은퇴연구소 상무로, 경제 전문 칼럼니스트 겸 투자 콘텐트 전문다. 서민들의 행복한 노후에 도움이 되는 다양한 은퇴 콘텐트를 개발하고 강연·집필 활동을 하고 있다. [부자들의 개인 도서관] [돈 버는 사람 분명 따로 있다] 등의 저서가 있다.
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